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物业管理行业2021年中报综述总结

核心内容

2021年上半年，中国物业管理行业表现出强劲的增长势头，主要上市物管公司整体营收同比增长56%，归母净利润同比增长65%，显示行业具备较强的抗风险能力和持续盈利能力。行业整体呈现“增收更增利”的趋势，一线公司表现尤为突出，保持高增长的同时，利润率持续提升。

主要观点

1. 行业规模与收入结构

• 行业规模：截至2021年9月，A+H物业管理上市公司已超50家，其中30家营收规模靠前的公司实现828亿元营收，碧桂园服务以117亿元位列第一，恒大物业和雅生活服务分别以79亿和62亿位列第二、第三。
• 收入结构：物业板块仍以物业管理收入为主，占比约60%，但业主增值服务收入占比提升至15%，成为业绩增长的重要来源。非业主增值服务占比下降至19%，其收入质量相对较低。
• 收入分布：一线公司平均收入57亿元，二线公司平均收入13亿元，显示行业集中度较高。

2. 业绩增长趋势

• 营收增速：2021H1物管公司营收同比增长60%，较2020H1提升30个百分点，主要受益于低基数效应。
• 净利润增速：2021H1物管公司净利润同比增长65%，较2020H1提升7个百分点，显示出行业的稳定性。
• 增长分化：一线公司增速更快，强者恒强趋势明显，如世茂服务营收增速达172%，而南都物业、招商积余增速低于30%。

3. 利润率提升

• 毛利率：2021H1主要物管公司整体毛利率为29.1%，较2020H1提升0.3个百分点。
• 净利率：2021H1净利率为15.2%，较2020H1提升0.7个百分点。
• 利润驱动因素：规模效应、高利润率增值业务占比提升、行业高估值下公司有动力提升利润率。

4. 期间费用率下降

• 费用率：2021H1物管公司期间费用率平均为8.7%，同比下降1个百分点。
• 费用结构：一线公司三项费用率更低（8.6%），显示其效率更高。国企或央企费用率相对较低，而民营公司费用率偏高。
• 费用率下降原因：多数物管公司现金流充沛，负债较少，费用管理能力提升。

5. 在管面积增长

• 面积增长：2021H1在管面积增速在30%-60%之间，世茂服务、恒大物业、新城悦服务、旭辉永升服务和融创服务均超过60%。
• 储备面积：储备面积对在管面积的覆盖倍数越高，未来业绩增长越有保障。碧桂园服务、绿城服务、新城悦服务覆盖倍数超过1倍，显示其增长潜力大。
• 物业类型：非住宅物业利润率更高，保利物业因包含公共物业，非住宅面积占比高，利润贡献显著。

关键信息

6. 投资策略

• 中长期看好：物业管理板块未来成长空间巨大，业态横向拓展和增值服务纵向延伸将带来持续增长。
• 短期建议：受“房住不炒”和“双减”政策影响，板块短期有所下跌，但重点公司估值更具吸引力，建议持有优质龙头。
• 优先推荐公司：
  • 物管龙头：碧桂园服务、旭辉永升服务、世茂服务。
  • 商业管理：华润万象生活、宝龙商业。
  • 园区物业：特发服务。

7. 估值情况

• PE估值：龙头物管公司2021和2022年平均PE分别为27和19倍，估值相对合理。
• PB估值：平均PB为4.4倍，显示行业估值具备一定吸引力。
• PEG估值：国内龙头物管公司PEG在0.5倍左右，低于海外五大行的1.2倍，成长性更强，当前估值未高估。

风险提示

• 业务扩展不及预期：部分公司可能因市场拓展不力导致增长受限。
• 物业管理费率降低：行业竞争加剧可能导致费率下降。
• 疫情反复：疫情可能影响物业收入和管理效率。

行业评级

• 行业评级：增持（首次）
• 市场基准指数：沪深300指数
• 公司评级：买入、增持、中性、减持

总结

物业管理行业在2021年上半年表现出强劲的增长能力，一线公司凭借规模效应和抗风险能力，实现更快的收入与利润增长。利润率持续提升，费用率下降，显示行业效率优化。业主增值服务成为新的业绩增长点，非住宅物业利润贡献显著。在政策调控下，短期板块有所下跌，但优质龙头公司估值更具吸引力，值得长期持有。