物业管理行业2021H1物管中报总结：业务结构优化，多元业务驱动增长-20210910-兴业证券-22页_1mb

2021年中期物管行业总结与重点公司推荐

核心内容概览

2021年中期，中国物业管理行业展现出强劲的增长态势，营业收入、毛利和净利润的平均增速分别达到62.7%、65.8%和75.8%。行业平均毛利率和净利率分别为31.0%和16.9%，较去年同期均有提升。同时，随着行业整合的推进，物管公司通过收并购和市场外拓实现规模扩张，社区增值服务、城市服务等新业务逐渐成为利润增长的重要来源。尽管房地产调控引发市场对物企估值的担忧，但整体行业估值已回归合理区间。

主要观点

• 业绩表现强劲：物管公司整体保持高增长，尤其是碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务等头部企业，其营业收入和净利润均居行业前列。
• 业务结构优化：社区增值服务在行业中毛利贡献占比显著上升，达到25.4%，成为利润增长的新引擎。
• 规模扩张加速：物管公司通过市场外拓和收并购实现快速扩张，其中市场外拓贡献了平均56%的新增合约面积。
• 行业整合趋势明显：随着房地产调控政策的推进，行业整合进一步加快，优质物管公司有望凭借资源协同和管理能力提升，进一步巩固市场地位。
• 估值趋于合理：港股物管板块平均估值从20倍PE下降至13.8倍PE，部分头部物企的PE-Band处于低位，具有较高的估值安全边际。
• 风险提示：业务扩张和收并购不及预期、收缴率和续约率不及预期、增值服务拓展不及预期是主要风险点。

重点公司推荐

行业分析

1. 中期业绩高速增长

• 营业收入与毛利：2021年中报数据显示，25家物管公司平均营业收入为17.9亿元，毛利为5.7亿元，净利润为2.8亿元。
• 增长结构：内生增长能力强，市场外拓是主要增长动力。行业平均合约面积达到2.8亿平米，同比增长34.8%。
• 社区增值服务：社区增值服务收入平均为5亿元，增速达147.3%，成为利润结构优化的重要因素。
• 非业主增值服务：非业主增值服务收入平均为6亿元，增速为49.2%，主要受益于咨询服务和尾盘销售等业务。
• 城市服务：城市服务业务初具规模，碧桂园服务城市服务收入达21亿元，占总收入比例18%，成为新的业绩增长点。

2. 收并购持续推进，整合初见效果

• 收购趋势：物管公司通过收购实现规模扩张，尤其是碧桂园服务、恒大物业和合景悠活等公司。
• 收购对价：上半年行业内收购对价排名前三的公司是碧桂园服务、恒大物业和合景悠活，平均估值对应2020年11~12倍PE。
• 整合成效：通过整合，部分公司实现了净利率和毛利率的提升，如世茂服务、融创服务和雅生活服务。
• 整合方式：头部物管公司采用多种整合方式，包括收并购、股权合作等，以提升市场拓展能力和盈利能力。
• 商誉管理：截至2021H1，碧桂园服务、雅生活服务和彩生活商誉较高，需关注商誉减值风险。

3. 行业估值回归合理

• 估值水平：港股物管板块平均估值对应2021/2022年19.8/13.8XPE，整体估值趋于合理。
• 政策支持：政策支持行业规范化和市场化发展，引导物企提供“质价相符”的服务。
• 市场情绪：房地产调控引发市场对物企估值的担忧，但行业整合加速的趋势不变。
• 成长性与执行力：龙头物管公司凭借先发优势、规模和品牌优势，将继续享有估值溢价，优质中型物管公司也值得关注。

风险提示

1. 业务扩张和收购不及预期：可能影响在管规模和收入增长。
2. 收缴率和续约率不及预期：可能影响公司业绩的可持续性。
3. 增值业务拓展不及预期：可能影响增值服务收入增速。

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• 行业评级：分为推荐、中性和回避，依据行业表现与市场指数的对比。

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