物业管理行业2022年财报综述：物管行业增速放缓，分化加剧、强者更强-20230504-申万宏源-22页_882kb

物业管理行业2022年财报综述总结

核心内容

2022年，中国物业管理行业整体呈现增速放缓、业绩下滑、结构分化加剧的态势。尽管行业整体面临挑战，但优质龙头企业表现出更强的抗压能力和增长潜力，行业进入加速整合阶段。同时，物管行业具备准公共服务、消费、资产管理三大属性，且具备空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色，未来仍具备较大成长空间。

主要观点

• 行业增速放缓，分化加剧：2022年物业管理板块整体营收同比增长10.0%，但较2021年下降32.4个百分点。净利润同比下降47.1%，较2021年下降86.9个百分点。一线物企表现优于二线物企，体现出强者恒强的趋势。
• 盈利能力承压：2022年物业管理板块整体毛利率为24.2%，同比下降3.3个百分点；净利率为4.6%，同比下降7.8个百分点。主要由于人工成本上升、地产下行、应收款减值增加等因素。
• 业务结构变化：物业管理服务、业主增值服务保持较高增速，而非业主增值服务因地产下行而增速放缓。在管面积和合同面积均同比增长，但增速差异明显。
• 估值吸引力增强：当前物管板块平均2023PE仅15X，具备相当的估值吸引力。分析师维持“看好”评级，推荐保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注招商积余。
• 风险提示：地产行业超预期下行、人工成本上行、增值服务探索不及预期可能对行业造成不利影响。

关键信息

1. 财务表现

• 营业收入：2022年物业管理板块整体营收同比增长10.0%，其中一线物企同比增长28.5%，二线物企同比增长5.2%。
• 净利润：2022年物业管理板块整体净利润同比下降47.1%，其中一线物企同比下降0.4%，二线物企同比下降59.7%。
• 毛利率：2022年物业管理板块整体毛利率为24.2%，同比下降3.3个百分点。其中，二线物企毛利率25.4%，一线物企毛利率19.9%。
• 净利率：2022年物业管理板块整体净利率为4.6%，同比下降7.8个百分点。其中，一线物企净利率8.8%，二线物企净利率3.5%。
• 三费率：2022年物业管理板块整体三费率为9.5%，同比下降0.6个百分点。其中，一线物企三费率为7.7%，二线物企三费率为10.1%。
• 应收款减值：2022年物业管理板块应收款减值金额为3.8亿元，同比增长231%。其中，二线物企应收款减值比例达21.2%，同比上升13.1个百分点。
• 商誉减值及无形资产摊销：2022年商誉减值及无形资产摊销比例为5.0%，同比上升1.6个百分点。

2. 业务结构

• 基础/非业主/业主增值业务占比：2022年，物业管理服务占比64.5%，非业主增值服务占比13.0%，业主增值服务占比15.3%，其他服务占比7.2%。
• 业务增速：物业管理服务平均同比增长35.1%，非业主增值服务平均同比下降10.2%，业主增值服务平均同比增长17.4%。
• 在管面积与合同面积：2022年，14家主流物企在管面积平均同比增长28.8%，合同面积平均同比增长19.4%。合同/在管面积覆盖倍数平均为1.5倍，较2021年下降0.1倍。

3. 经营数据

• 在管面积：一线物企在管面积平均同比增长33.0%，二线物企在管面积平均同比增长25.1%。
• 合同面积：一线物企合同面积平均同比增长28.8%，二线物企合同面积平均同比增长12.7%。
• ROE：2022年物业管理板块整体ROE为8.4%，同比下降9.0个百分点。其中，一线物企ROE为15.0%，二线物企ROE为6.8%。

4. 投资建议

• 推荐公司：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务。
• 建议关注：招商积余。
• 估值情况：2023年平均PE为15X，具备吸引力。

风险提示

• 地产行业销售超预期下行，可能压制物管行业成长性；
• 人工成本上行可能对毛利率造成压力；
• 增值服务探索不及预期可能影响行业盈利能力。

有别于大众的认识

• 物管行业虽受地产下行影响，但中期维度仍有较大成长空间；
• 头部企业因业务结构优化、管理效率提升等优势，增长更快，行业集中度有望进一步提升。

图表目录

• 图1：2017-2022年物业管理板块营业收入增长率
• 图2：2017-2022年物业管理板块归母净利润增长率
• 图3：2017-2022年物业管理板块毛利率
• 图4：8家物企2018-2022年物业管理服务毛利率
• 图5：8家物企2018-2022年非业主增值服务毛利率
• 图6：8家物企2018-2022年业主增值服务毛利率
• 图7：2017-2022年物业管理板块归母净利率
• 图8：2017-2022年物业管理板块三费率情况
• 图9：2018-2022年物业管理板块应收款同比
• 图10：2021-2022年物业管理板块应收款减值同比情况
• 图11：2020-2022年物业管理板块应收款减值比例情况
• 图12：8家物企2022年商誉减值及无形资产摊销绝对额
• 图13：8家物企2022年商誉减值及无形资产摊销比例
• 图14：主流8家物企2022年营收构成对比
• 图15：2022年物业管理服务收入同比增速
• 图16：2022年非业主增值服务收入同比增速
• 图17：2022年业主增值服务收入同比增速
• 图18：2017-2022年主流公司在管面积同比增速
• 图19：2017-2022年主流公司合同面积同比增速
• 图20：2019-2022年主流公司合同面积/在管面积覆盖倍数
• 图21：2017-2022年物业管理板块资产负债率情况
• 图22：2017-2022年物业管理板块资产周转率情况
• 图23：2017-2022年物业管理板块ROE情况

表格数据

投资评级说明

• 股票投资评级：买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：看好、中性、看淡。
• 基准指数：沪深300指数。

法律声明

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