物业管理行业专题报告_三大独有特色_修筑护城河_造就蓝海市场_21页_1mb

物业管理行业专题报告总结

核心内容

我国物业管理行业正处于快速发展阶段，主要得益于城镇化率的持续提升和消费升级的推动。同时，行业具备三大独有特色：空间巨大、围墙属性、集中度继承，这些特色为行业提供了独特的竞争优势，有助于构建护城河并开拓蓝海市场。

主要观点

1. 城镇化率提升与消费升级

• 城镇化率：截至2018年末，我国城镇化率达59.6%，仍处于快速提升阶段，未来将进一步推动物业管理行业的发展。
• 经济结构：2018年，我国第三产业占比达52.2%，经济逐步向第三产业倾斜，为物业管理行业提供了更多发展机会。
• 居民收入与消费能力：全国居民人均可支配收入增长6.5%，中产阶级占比预计到2022年将达75%，消费升级背景下居民对高品质物业服务的需求增加。

2. 行业三大独有特色

（一）空间巨大

• 存量对比：2018年我国存量住宅面积达253亿平米，是美国（148亿平米）和日本（45亿平米）的1.7倍和5.6倍。
• 增量对比：我国新房成交面积和新开工面积远高于美日，预计到2030年，我国存量住宅面积将达355亿平米，分别是美日的2.4倍和7.9倍。
• 市场潜力：由于城镇化率和人均居住面积仍有较大提升空间，我国物业管理行业具备更广阔的发展前景。

（二）围墙属性

• 小区形式：我国房地产以“小区”形式为主，具有“围墙+高层多独栋少”的特点，有利于用户流量的锁定与集中。
• 对比美日：美国和日本住宅以独栋别墅和公寓为主，缺乏围墙属性，导致物业公司的用户粘性较弱，市场竞争更激烈。
• 增值服务：围墙属性为物业增值服务的高效率变现提供了天然优势，有助于提升行业盈利能力。

（三）集中度继承

• 土地制度：我国“一对多”的土地供应制度和小区形式，促使房企配套物业管理公司，形成集中度继承优势。
• 行业集中度：2017年末物业行业CR10为11.1%，预计在供给端调控下，行业集中度将大幅提升。
• 低成本扩张：部分物管公司依托房企资源，实现低成本、高效率的规模化扩张，兼顾规模与利润。

关键信息

估值建议

• 合理估值：物管公司合理估值PE为20-30倍，PEG为0.7倍。
• 业绩增速：业绩增速越高，应享受更高估值。
• 推荐标的：
  • 背靠母公司型：碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦（1755.HK）。
  • 商办类稀缺型：中航善达（000043.SZ）。
  • 优质服务型：绿城服务（2869.HK）。

风险提示

• 社保改革：可能降低行业盈利能力。
• 企业并购：存在商誉减值等风险。

行业基本数据

投资建议

• 维持“推荐”评级。
• 建议关注具备成长性、资源优势及优质服务的物业企业。
• 未来6个月内，预期行业指数涨幅将超过基准指数5%以上。

结论

我国物业管理行业在空间巨大、围墙属性、集中度继承三大优势支撑下，具备显著的竞争力和发展潜力。随着城镇化率的提升和消费升级，行业将迎来更广阔的发展空间，同时通过增值服务实现流量变现，形成天然护城河。建议投资者关注具备高成长性及资源优势的物管公司。