物业管理行业2021年中报综述：增收更增利，强者恒强-20210910-申港证券-15页_899kb

物业管理行业2021年中报综述总结

核心内容

2021年上半年，物业管理行业整体呈现显著增长态势，A+H股物管公司数量超过50家，合计营收规模达828亿元，其中一线公司（收入超30亿元）表现尤为突出，整体营收同比增长56%，净利率提升至15.2%，净利润同比增长65%。行业呈现出“增收更增利，强者恒强”的特点，龙头公司具备更强的抗风险能力和恢复增速的能力。

主要观点

• 行业增长强劲：2021H1，物管公司整体营收增速达60%，净利润增速达65%，增长确定性高。
• 规模效应显著：在管面积和合约面积增长迅速，多数物管公司在管面积增速在30%-60%之间，世茂服务增速超过100%，恒大物业、新城悦服务、旭辉永升服务和融创服务增速均超60%。
• 利润率持续提升：2021H1，行业整体毛利率为29.1%，净利率为15.2%，均较2020H1有所提升。主要驱动因素包括规模效应、增值业务占比提升以及高估值下利润扩张动力。
• 费用率下降：期间费用率平均为8.7%，同比下降1pct，反映出行业运营效率提升。
• 收入结构优化：物业管理收入仍为主力，但业主增值服务占比提升至15%，成为未来增长的重要来源；非业主增值服务占比下降至19%。
• 物业类型多样化：部分公司如保利物业非住宅物业占比高，利润贡献更优；非住宅物业利润率普遍高于住宅物业。

关键信息

1. 行业营收与利润增长

• 2021H1，A+H股30家物管公司合计营收828亿元，同比增长56%。
• 碧桂园服务以117亿元营收位居榜首，恒大物业和雅生活服务分别以79亿和62亿位列第二、第三。
• 行业整体净利润同比增长65%，较2020H1提升7pct。

2. 公司规模与增长情况

• 一线公司平均收入为57亿元，二线公司平均收入为13亿元。
• 碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、绿城服务和保利物业位列行业前五。
• 在管面积增速方面，世茂服务超过100%，恒大物业、新城悦服务、旭辉永升服务和融创服务均超过60%。

3. 利润率与费用率

• 行业整体毛利率29.1%，净利率15.2%，较2020H1分别提升0.3pct和0.7pct。
• 期间费用率下降至8.7%，其中一线公司费用率更低，规模效应更显著。
• 国企或央企物管公司费用率相对较低，而民营公司如碧桂园、世茂服务费用率较高。

4. 收入结构变化

• 业主增值服务占比由13%提升至15%，毛利率较高，是未来增长的重要来源。
• 非业主增值服务占比由26%降至19%，属于关联交易，收入质量相对较低。
• 物业类型多样化，如华润万象生活和宝龙商业以购物中心为主，非住宅面积占比低；保利物业非住宅面积占比高，利润贡献更优。

5. 投资策略与推荐公司

• 中长期：坚定看好物业管理板块，未来成长空间巨大，建议关注碧桂园服务、华润万象生活等龙头公司。
• 短期：受“房住不炒”和“双减”政策影响，板块出现下跌，重点公司估值更具吸引力。
• 优先推荐公司：碧桂园服务、旭辉永升服务、世茂服务、华润万象生活、宝龙商业、特发服务等。

风险提示

• 业务扩展不及预期
• 物业管理费率降低
• 疫情反复影响行业复苏

评级

• 行业评级：增持
• 公司评级：买入（如华润万象生活、特发服务）

估值与成长性

• 龙头公司2021年平均PE为27倍，2022年预计降至19倍。
• 2021H1平均PEG为0.5倍，较海外五大行的1.2倍更低，表明当前估值未高估，成长性更强。

结论

物业管理行业在2021年上半年展现出强劲的增长能力和盈利能力，行业集中度持续提升，龙头公司表现优于二线公司。随着规模效应和增值服务的发展，行业未来仍有较大增长潜力。短期受政策影响，板块估值更具吸引力，中长期仍值得重点关注。