20230410-申港证券-物业管理行业研究周报_物企短暂_增收不增利_情况_13页_1mb

物企短暂“增收不增利”情况总结

核心内容

2022年物业管理行业整体呈现“增收不增利”的态势，尽管营业收入保持双位数增长，但盈利水平承压明显。53家A股及港股物企合计营收达2373亿元，同比增长19.1%，增速较2021年下降约26个百分点。加权平均营收增速为22.4%，其中金茂服务营收增速最高，达60.7%。在管面积整体正增长，但增速放缓，其中华润万象生活增长最快，达98.2%，主要得益于并购活动。

主要观点

• 营收增长放缓：2022年物企营收增长仍保持双位数，但增速显著下降，行业整体趋于理性。
• 在管面积扩张：多数物企在管面积保持增长，但增速不及2021年，主要依赖并购推动，但并购后整合难度较大，存在商誉减值风险。
• 盈利承压：受房地产行业下行、运营管理成本上升、商誉减值及应收账款高企等因素影响，物企整体盈利承压，部分企业出现归母净利润负增长甚至亏损。
• 未来展望：随着并购市场回归理性、关联方利空释放，物企有望实现有质量的增长，社区增值服务和收缴率提升空间较大，2023年有望迎来业绩回暖。
• 投资策略：建议关注头部物企如华润万象生活（央企背景）、保利物业（受母公司拖累风险小）、招商积余（沪（深）股通持股）；高弹性标的如碧桂园服务；独立发展能力强的物企如金科服务；中小物企中可关注建发物业、滨江服务、越秀服务等。

关键信息

营收与利润情况

• 营收总额：2373亿元，同比增长19.1%。
• 毛利总额：510亿元，同比减少0.2%。
• 归母净利润总额：131.5亿元，同比减少45.4%。
• 金茂服务表现突出：营收和毛利增速分别为60.7%和56.1%，主要受益于并购首置物业和中国中化协同。

行业动态

• 发改委推动数字经济：提出六方面发展数字经济，包括加强政策制度建设、数字基础设施部署、产业数字化转型等。
• 住建部提升物业服务质量：鼓励科技赋能住宅，推动物业服务向4S店模式发展。
• REITs政策支持消费基础设施：优先支持购物中心、农贸市场等项目发行REITs。
• 企业动态：
  • 万物云获证监会批准H股全流通，将提升其港股流动性。
  • 旭辉永升服务因业绩延迟停牌。
  • 星络家居完成Pre-A轮融资，聚焦智慧生活服务平台。
  • 保利物业在河南新设子公司，拓展区域市场。
  • 招商积余中标多个非住业态项目，拓展业务范围。

资金与交易追踪

• 沪（深）股通：仅招商积余有持股，截至2023年4月7日，持股市值1.24亿元，持股数量上涨3.24%。
• 港股通：持股共18家，融创服务增幅最大（1.74%），合景悠活降幅最大（-4.58%）。保利物业持股比例最高（67.77%），融创服务持股数量最多（5.32亿股）。

估值与市场表现

• 港股物业板块PE（TTM）：截至2023年4月7日，为18.61倍，较前一周上涨0.31倍。
• 行业表现：恒生物业服务及管理板块本周下跌2.07%，跑输恒生综合指数1.79个百分点。
• 行业排名：在恒生综合行业13个板块中排名第13。

风险提示

• 地产周期性业务下行：可能导致短期内业绩下滑。
• 外拓增速不及预期：影响物企规模扩张和独立性。
• 关联方应收账款及其他应收款坏账风险：尤其对出险房企的物业企业影响较大。

评级与投资建议

• 行业评级：增持。
• 投资建议：
  • 头部物企：关注华润万象生活（物管商管并行，央企背景）、保利物业（受母公司拖累小）、招商积余（沪（深）股通持股）。
  • 高弹性标的：碧桂园服务。
  • 独立发展能力强：金科服务。
  • 中小物企：关注建发物业、滨江服务、越秀服务等，因其母公司发展迅速。

数据统计

• 股票家数：63家。
• 行业平均市盈率（TTM）：19.21倍。
• 港股市场平均市盈率（TTM）：8.59倍。

图表目录

• 图1：已披露业绩上市物企营收及同比增速（按营收排名TOP30）
• 图2：已披露业绩上市物企面积及同比增速（按面积排名TOP30）
• 图3：第三方在管面积占比高于50%的物企（按第三方占比排名）
• 图4：已披露业绩上市物企毛利及同比增速（按毛利排名TOP30）
• 图5：已披露业绩上市物企归母净利润及同比增速（按营收排名TOP30）
• 图6：近一年恒生物业服务及管理 vs 恒生指数
• 图7：各板块周涨跌幅对比
• 图8：本周涨跌幅前五位
• 图9：本周涨跌幅后五位
• 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）
• 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值