物业管理行业2021年中报综述：增收更增利强者恒强_15页_1mb

物业管理行业2021年中报综述总结

核心内容概述

2021年上半年，中国物业管理行业呈现显著增长态势，整体营收同比增长56%，归母净利润同比增长65%。行业整体盈利能力提升，主要得益于规模效应、增值服务占比提升以及费用率下降。A+H物业管理上市公司已超过50家，其中30家营收规模较大的公司合计实现营收828亿元，碧桂园服务以117亿元位列第一，恒大物业和雅生活服务分别以79亿和62亿位列第二、第三。

主要观点

1. 增收更增利，强者恒强

• 行业整体增长：2021H1物管公司整体营收同比增长60%，净利润增速达65%，较2020H1提升7个百分点，显示出行业抗风险能力强。
• 一线公司表现突出：一线公司平均收入为57亿元，二线公司平均收入为13亿元。一线公司收入增速为59%，高于二线公司的50%。
• 收入增速分化：世茂服务以172%的同比增速领先，而南都物业、招商积余等增速低于30%。

2. 在管面积快速增加，覆盖倍数高

• 在管面积增长：多数物管公司在管面积增速在30%~60%之间，世茂服务增速超过100%，恒大物业、新城悦、旭辉永升和融创服务增速均超过60%。
• 储备面积保障未来增长：储备面积覆盖倍数是衡量未来增长潜力的重要指标，碧桂园服务、绿城服务、新城悦等公司覆盖倍数超过1倍，业绩保障程度较高。
• 物业类型多样化：部分公司如保利物业、华润万象生活等在非住宅物业方面表现突出，非住宅面积占比高，带来更高的利润率。

3. 利润率延续提升趋势

• 毛利率和净利率提升：2021H1行业整体毛利率为29.1%，净利率为15.2%，较2020H1分别提升0.3pct和0.7pct。
• 二线公司利润率更高：二线公司毛利率为30.4%，净利率为15.5%，高于一线公司的26.3%和14.6%。
• 费用率下降：期间费用率平均为8.7%，同比下降1个百分点，效率进一步提升。一线公司费用率更低，规模效应更显著。

4. 收入结构优化，物业类型多样化

• 收入结构优化：物业管理收入仍是主要收入来源，但业主增值服务占比提升至15%，非业主增值服务占比下降至19%。
• 业主增值服务增长：该业务毛利率高，是未来业绩增长的重要来源，世茂服务、旭辉永升服务、碧桂园服务等表现突出。
• 非住宅物业利润率更高：非住宅物业在整体营收中占比高，且利润率优于住宅物业，反映出物管公司向多元化发展的趋势。

关键信息

行业规模与结构

• 上市公司数量：A+H物管公司已超50家，其中30家营收规模较大，一线公司包括碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务等，二线公司包括金科服务、宝龙商业、特发服务等。
• 营收与管理面积：一线公司营收普遍超过50亿元，管理面积超过2亿平，合约面积超过5亿平。

投资策略

• 中长期看好：物业管理板块未来成长空间巨大，建议优先关注碧桂园服务、旭辉永升服务、世茂服务等龙头公司。
• 短期建议：受“房住不炒”和“双减”政策影响，板块短期有所下跌，但重点公司估值更具吸引力。
• 推荐公司：包括碧桂园服务、世茂服务、旭辉永升服务、华润万象生活、宝龙商业、特发服务等。

风险提示

• 业务扩展不及预期
• 物业管理费率降低
• 疫情反复风险

估值与投资评级

• 行业平均市盈率：18.6倍，显著高于市场平均市盈率4.6倍，显示板块具备较高成长性。
• 龙头公司估值：2021H1龙头公司平均PE为27倍，PB为4.4倍，PEG在0.5倍左右，相比海外同行更具成长性。
• 重点公司PE与PB：
  • 碧桂园服务：PE 46.01倍，PB 5.63倍
  • 华润万象生活：PE 55.27倍，PB 5.48倍
  • 特发服务：PE 26.21倍，PB 3.6倍

结论

物业管理行业在2021年上半年展现出强劲的盈利能力与增长潜力，一线公司表现优于二线公司，收入结构持续优化，非住宅物业及增值服务成为利润增长的重要驱动力。尽管短期受政策影响有所波动，但中长期来看，行业成长性强劲，龙头公司具备更高的估值吸引力。