20201203-安信证券-中骏集团控股-01966.HK-中骏集团深度报告_重仓长三角和海西_销售稳步回升-一篇报告看懂一家房企系列（15）_19页_1mb

中骏集团深度报告总结

公司总览

历史沿革

• 中骏集团成立于1987年，总部位于泉州，1996年开始涉足房地产开发。
• 2010年在香港上市，2017年总部迁至上海，2019年全口径销售金额达805.0亿元，位列行业前50名。
• 公司发展历程分为三个阶段：福建创业阶段（1987-2012）、全国扩张阶段（2013-2016）、迁沪后快速发展阶段（2017至今）。

公司治理

• 实际控制人为黄朝阳，截至2020年6月末合计控制公司股权50.40%。
• 2020年公司调整管理架构，由原来的“总部+城市”二级管控模式改为四大区域公司模式，包括东南、苏皖、川渝、湖广区域公司。

业务概览

• 房地产开发为公司核心主业，2020H1营业收入151.4亿元，其中97.0%来自物业销售收入，1.0%来自租金收入，1.5%来自物业管理费收入。
• 公司有三大标准化住宅产品线：“四季”系列、“景字”系列、“天字”系列，分别面向刚需、改善型和高端客群。

历史报表视角下的信用资质分析

资产可持续

• 项目分布：截至2019年末，公司存量土储总规划建面3209.0万方，分布于47个城市，其中二线、三四线城市占比分别为38.6%和56.8%。
• 区域布局：重仓长三角和海峡西岸城市圈，主要布局城市包括泉州、昆明、鞍山、徐州、重庆等。
• 拿地强度：2017年拿地强度达96.8%，此后逐渐放缓，2018、2019、2020H1分别为75.8%、59.3%、48.5%。
• 土储倍数：截至2019年末，公司土储倍数为5.1倍。
• 商业地产布局：截至2020H1，投资性房地产和固定资产账面价值分别为274.1亿元和8.1亿元，合计占总资产的17.3%。2020H1租金收入为1.5亿元。

广义负债可持续

• 债务结构：以银行贷款和海外债为主，2019年银行贷款余额为158.0亿元（占比37.6%），海外债券余额为168.4亿元（占比40.0%）。
• 偿债能力：2020H1现金短债比为1.0倍，净负债率为68.3%，剔预资产负债率为76.4%。
• 表外不确定性：长期股权投资和其它应付款占比高于TOP50中位，少数股东权益和其它应收款占比低于TOP50中位。2019年末对外担保/净资产为26.2%。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 拿地：2020年1-10月新增土储总规划建面962.9万方，对应总地价385.9亿元，主要分布在韶关、梅州、铜川、驻马店、湘潭、泉州等城市。
• 城市布局：加大三四线城市布局，1-10月三四线城市拿地建面占比达92.6%，较2019年上升31.7个百分点。同时，珠三角城市圈布局力度明显加大。
• 集中度：2020年1-10月拿地集中度上升，TOP1/3/5/10城市拿地占比分别为10.6%、29.4%、45.0%、73.5%，较2019年分别提高2.4、3.9、12.2个百分点。
• 拿地强度：2020年1-10月拿地强度为48.1%，较2019年下降11.1个百分点。
• 销售情况：2020年1-10月累计实现合同销售金额801.6亿元，同比增长31.9%，完成全年销售目标的86.2%。

广义负债可持续

• 融资渠道：公司积极发行公司债和供应链ABS，2020年1-10月累计净融资14.6亿元。
• 融资成本：2020年1-10月公司债平均发行利率为5.50%，供应链ABS平均发行利率为4.88%，总体平均发行利率为5.01%，较2019年下降213BP。
• 融资期限结构：公司债平均发行期限为4.5年，供应链ABS平均发行期限为1.0年，总体平均发行期限为1.6年，较2019年下降0.2年。

公司治理可持续

• 控股结构：2020年以来未发生重大变动。
• 高层变动：2020年以来未见高层发生重大变动。
• 多元化业务：公司以地产开发为主体，购物中心和长租公寓为两翼。2020H1物业销售以外业务板块合计收入占比2.5%，租金收入和物业管理费收入占比分别下降0.3和0.4个百分点，项目管理收入占比上升0.2个百分点。

风险提示

• 数据统计偏差
• 房地产调控政策超预期

公司经营情况汇总

分析师声明

• 池光胜为本报告分析师，具备证券投资咨询执业资格。
• 本报告基于公开资料撰写，不保证信息完整性与准确性，仅反映报告发布当日的判断。

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