深度报告-20201221-安信证券-金地集团-600383.SH-一篇报告看懂一家房企系列（22）_金地集团深度报告_深耕长三角_加大一二线布局_20页_1mb

金地集团深度报告总结

公司总览

历史沿革

• 成立于1988年，总部位于深圳。
• 2001年在上海证券交易所上市。
• 2006年完成全国七大区域布局。
• 2012年收购星狮地产，更名金地商置。
• 2019年销售金额达2106.0亿元，位列行业前20。

公司治理

• 无实际控制人，第一大股东为富德生命人寿保险股份有限公司，持股29.83%。
• 第二大股东为大家人寿保险股份有限公司，持股20.43%。
• 第三大股东为深圳市福田投资控股有限公司，持股7.79%。
• 采用“集团+区域+城市”三级组织架构，总部设有14个职能部门，包括投资发展、营运管理、工程管理、战略等。

业务概览

• 核心业务为房地产开发与销售。
• 2020H1营业收入为198.8亿元，其中房地产开发占比85.2%，物业管理8.3%，物业出租2.4%，其他业务3.3%。
• 拥有九大标准化住宅产品线，涵盖刚需、中高端改善型住宅及高端豪宅等不同客群。

分析方法介绍

房企可持续性

• 可持续性是地产债研究的核心，包括“历史报表可持续”和“未来经营可持续”。
• 通过分析历史报表，可以评估房企经营逻辑及信用风险。
• 通过分析未来经营，可以评估房企当前及未来的经营变化和信用风险。

公司可持续性和信用资质分析

历史报表视角下的信用资质分析

资产可持续

• 项目分布：2019年以来新增土储主要集中在二线城市，聚焦长三角，主要城市包括南京、昆明、沈阳、上海、济南等。
• 项目集中度：新增土储分布在12个城市群、53个城市，TOP1/3/5/10城市占比分别为7.1%、16.5%、25.1%、42.6%。
• 项目周转：在建项目平均开工到竣工时间为3.2年，低于样本房企中位数3.9年。
• 拿地强度：2017-2019年拿地强度分别为71.3%、61.6%、57.0%，呈下降趋势。
• 土储倍数：2019年末土储倍数为4.8倍。

广义负债可持续

• 债务结构：2020H1有息负债中银行贷款、境内债、非标、海外债占比分别为47.8%、36.2%、10.1%、5.9%。
• 偿债能力：现金短债比1.1倍，净负债率74.0%，剔预资产负债率69.9%。
• 表外不确定性：少数股东权益占比35.4%，低于TOP50房企中位数；长期股权投资、其他应收/应付款占比均高于TOP50房企中位数。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 拿地：2020年1-11月新增土储计容建面991.0万方，对应总地价852.7亿元。新增土储主要集中在大连、南京、沈阳、东莞和太原，占比分别为16.2%、7.3%、7.2%、6.9%和5.8%。
• 销售：11月累计销售金额2053.0亿元，同比增长17.2%。
• 回款率：未披露，但销售恢复较快，5月增速首度转正。

广义负债可持续

• 融资渠道：积极发行供应链ABS、中票、短融和公司债，1-11月累计净融资107.2亿元。
• 融资成本：公司债平均发行利率3.95%，较2018年下降148.8BP；短期融资券平均发行利率2.69%，较2019年下降51.3BP；供应链ABS平均发行利率1.66%，较2019年下降27.4BP；整体平均发行利率2.07%，较2019年下降4.7BP。
• 融资期限结构：平均发行期限1.82年，较2019年增长0.8年。

公司治理可持续

• 控股结构：2020年以来未发生重大变动。
• 高管变动：2020年5月25日，监事周丹、独董贝多广和张立民因个人原因离职。
• 多元化：包括物业管理、商业开发运营、房地产金融等，其中物业管理板块相对成熟，2019年实现营业收入30.7亿元。

风险提示

• 数据统计偏差。
• 房地产调控政策超预期。

附录：主要指标汇总

多元化业务

• 物业管理：自1993年成立以来，布局120余城市，线下签约面积近2.5亿平米，2019年营业收入为30.7亿元。
• 商业开发与运营：2012年收购星狮地产，更名为金地商置，从事商业综合体、产业园、长租公寓、星级酒店等开发与运营。
• 房地产金融：自2006年起探索房地产金融，2008年与瑞银合作设立美元基金，2010年起拓展人民币基金业务。

图表目录

• 图1：公司发展历程分为三个阶段
• 图2：公司股权结构
• 图3：公司三级组织架构
• 图4：公司营业收入主要来自房地产开发
• 图5：地产债研究以房企可持续性为核心
• 图6：新增土储主要布局在南京、昆明、沈阳、上海等地
• 图7：新增土储集中度情况
• 图8：拿地强度呈下降趋势
• 图9：土储倍数变动
• 图10：租金收入情况
• 图11：融资以银行贷款、境内债为主
• 图12：短债占比小幅上升
• 图13：有息负债抵质押率回落
• 图14：有息负债抵质押率低于TOP50中位
• 图15：现金短债比小幅下降
• 图16：杠杆率小幅抬升
• 图17：新增土储权益比
• 图18：其他应收/应付款占比、长投占比偏高
• 图19：新增土储较多的城市有大连、上海、南京等
• 图20：加大一、二线城市布局
• 图21：新增土储集中于长三角
• 图22：拿地集中度有所上升
• 图23：拿地强度相比2019年回落
• 图24：销售金额同比增长17.2%
• 图25：公开市场净融资为正
• 图26：债券发行成本小幅回落
• 图27：债券发行久期拉长
• 图28：物业板块营业收入持续增长