20201126-安信证券-荣盛发展-002146.SZ-一篇报告看懂一家房企系列（12）_荣盛发展深度报告_持续重仓京津冀_拿地强度回升_19页_2mb

报告摘要

荣盛发展深度报告总结

公司总览

历史沿革

荣盛发展成立于1996年，总部位于河北省廊坊市。
2007年在深交所上市，2010年开始全国布局。
2019年销售金额达1153.6亿元，位列行业前30。

公司治理

实际控制人为耿建明，截至2020年9月30日，合计控制公司59.96%股权。
管理架构为“集团+区域+城市”三级结构，由董事会领导下的总裁负责制。

业务概览

核心主业为房地产销售，2020H1营业收入261.5亿元，其中86.6%来自房地产销售。
其他业务包括产业园、物业管理、酒店经营等，占比分别为7.8%、5.7%和0.8%。

分析方法介绍

可持续性分析

房企可持续性包括“历史报表可持续”和“未来经营可持续”。
从资产、负债、公司治理三方面评估房企的信用资质。

公司可持续性和信用资质分析

历史报表视角下的信用资质分析

资产可持续

存货：
- 截至2020H1，公司存量土储总建筑面积为4036.0万方。
- 主要分布于三四线城市，占比71.5%。
- 聚焦京津冀、长三角、山东半岛，占比分别为39.0%、15.8%、10.9%。
- 在建项目平均开工到竣工时间间隔为3.7年，低于行业平均。
- 2018-2019年拿地强度较低，分别为17.2%、26.2%；2020H1回升至43.2%。
- 土储倍数为4.6倍。
固定资产和投资性房地产：
- 自持物业较少，占比2.7%。
- 主要自持项目22个，其中出租率较高的包括沧州购物广场项目（26.3%）和徐州未来广场项目（26.0%）。

广义负债可持续

债务结构：
- 2020H1，有息负债中银行贷款、非标、境内债、海外债占比分别为54.9%、31.7%、8.4%和5.0%。
- 抵质押率和短期有息负债占比高于TOP50房企中位数。
偿债能力：
- 现金短债比为0.75倍，较2019年略有回升。
- 净负债率为93.7%，剔预资产负债率为75.1%，均有所上升。
表外不确定性：
- 少数股东权益占比、长期股权投资占比、其他应收/应付款占比均低于TOP50房企中位数。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

拿地：
- 2020年1-10月新增土储计容建面636.5万方，对应总地价256.1亿元。
- 新增拿地建面最多的5个城市为沧州、廊坊、聊城、石家庄和永州，占比分别为13.4%、11.5%、8.1%、6.7%和5.3%。
- 拿地强度为30.2%，较2019年上升4.0个百分点，低于监管部门40%观察指标。
- 拿地集中度下降，京津冀地区占比为44.7%，山东半岛占比上升至10.9%。
资产出售：
- 2020年以来未出售重大资产。
销售：
- 疫情后销售持续修复，10月累计销售金额同比增长10.2%，前10月完成全年销售目标的70.1%。

广义负债可持续

融资渠道：
- 积极发行美元债、ABS、中票和短融，1-10月累计获得净融资3.4亿元。
融资成本：
- 海外债发债利率上行，境内债发债利率下行。
- 1-10月美元债平均发行利率为8.88%，短期融资券平均利率为6.98%，非供应链ABS平均利率为6.98%。
- 各类债券平均发行利率为7.33%，较2019年下降20.0BP。
融资期限结构：
- 海外债久期缩短，境内债久期基本持平。
- 1-10月平均发行期限为1.76年，较2019年延长0.46年。

公司治理可持续

控股结构：
- 2020年以来未发生重大变动。
高层变动：
- 2020年7月31日，王远志因个人原因退任公司副总裁。
多元化布局：
- 自2016年起，公司开启地产、健康、金融多元化战略。
- 物业板块和产业园板块相对成熟，2019年营业收入分别为11.6亿元和33.8亿元。

风险提示

数据统计偏差
房地产调控政策超预期

经营情况汇总

分类	指标	数值
历史报表可持续	土储一二线占比	28.3%
历史报表可持续	主要布局城市圈及占比	京津冀39.0%、长三角15.8%、山东半岛10.9%
历史报表可持续	主要布局城市及占比	廊坊14.9%、沈阳6.8%、沧州4.5%
广义负债可持续	TOP1/3/5/10城市土储占比	14.9%、26.2%、34.7%、51.6%
广义负债可持续	拿地强度	43.2%
广义负债可持续	融资结构	银行贷款54.9%、非标融资31.7%、境内债8.4%、海外债5.0%
广义负债可持续	有息负债抵质押率	74.6%
广义负债可持续	短期有息负债占比	46.7%
广义负债可持续	现金短债比	0.75倍
广义负债可持续	短长期有息负债比	87.8%
广义负债可持续	净负债率	93.7%
资产可持续	剔预资产负债率	75.1%
资产可持续	少数股东权益占比	8.4%
资产可持续	其他应收款占比	9.1%
资产可持续	长期股权投资占比	1.1%
资产可持续	对外担保余额	0.0亿元
未来经营可持续	新增土储一二线占比/较19年变动	20.6%/-6.2%
未来经营可持续	主要布局城市圈占比/较19年变动	京津冀44.7%/-1.0%
未来经营可持续	TOP1/3/5城市拿地占比/较19年变动	13.4%/-2.1%、33.0%/-0.3%、45.0%/-6.5%
未来经营可持续	拿地强度/较19年变动	30.2%/+4.0%
未来经营可持续	销售目标完成度/较19年同期变动	70.1%/+1.4%
广义负债可持续	融资渠道/较19年同期变动	各类债券净融资3.4亿元/+56.5亿元
广义负债可持续	融资成本/较19年同期变动	发债成本7.33%/-20.0BP
广义负债可持续	债务期限/较19年同期变动	平均发行期限1.8年/+0.5年