一篇报告看懂一家房企系列（7）：蓝光发展深度报告：重仓成渝及长三角，拿地强度回升_19页_1mb

蓝光发展深度报告总结

公司总览

历史沿革

• 蓝光发展成立于1989年，总部位于成都。
• 2008年起开始全国化拓展，2015年在上交所上市。
• 2019年公司全口径销售金额达到1015.4亿元，排名前35。
• 公司发展历程可分为三个阶段：
  1. 创业成都阶段（1989-2007年）：从汽车配件厂起步，逐步涉足房地产开发。
  2. 全国化扩张阶段（2008-2014年）：拓展至重庆、北京等城市。
  3. 上市后快速发展阶段（2015年至今）：2019年启用上海总部，蓝光嘉宝服务完成香港上市。

公司治理

• 实际控制人为杨铿先生，截至2020年6月30日，合计控制公司股权58.31%。
• 2019年以来，公司围绕“精总部、强区域”调整管理架构，将总部部门从19个整合为8大中心，并优化区域公司结构以提高经营效率。

业务概览

• 房地产开发为公司核心主业，2019年物业销售和物业管理分别占营业收入的93.2%和4.0%。
• 公司有六大产品线，覆盖刚需到高端改善客户，包括芙蓉系、雍锦系、未来系、长岛系、黑钻系及商办系。

分析方法介绍

• 房企可持续性是地产债研究的核心。
• 房企可持续性分为“历史报表可持续”和“未来经营可持续”。
• 历史报表可持续包括资产可持续和广义负债可持续。
• 未来经营可持续包括资产可持续、广义负债可持续和公司治理可持续。

公司可持续性和信用资质分析

历史报表视角下的信用资质分析

资产可持续

• 存货：2019-2020H1新增土储主要位于二线和三四线城市，占比分别为52.5%和47.5%。
• 区域布局：主要聚焦于长三角、成渝城市群及西北城市圈。
• 拿地强度：2020H1拿地强度上升至66.6%，高于监管观察指标。
• 商业项目：公司布局写字楼、街区商业、购物中心、酒店等业态，主要集中在成都和北京，2020H1实际出租建筑面积为29.4万方，出租率77.9%，租金收入同比下滑20.8%。

广义负债可持续

• 债务结构：以银行及其他借款为主，2020H1占比为83.4%；境内债、永续债、海外债分别占比9.1%、5.3%和2.3%。
• 偿债能力：2020H1现金短债比为0.8倍，低于监管红线；净负债率为105.7%，剔预资产负债率为75.0%，均略高于监管红线。
• 表外不确定性：公司少数股东权益占比高于TOP50中位，但其他应付款、其他应收款、长期股权投资占比均低于TOP50中位。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 拿地：2020年1-9月新增土储主要集中在西安、昆明、常州等城市，拿地强度上升至47.5%，略高于监管部门40%观察指标。
• 资产出售：2020年7月出售迪康药业100%股权，聚焦主业。
• 销售：1-9月全口径销售金额为662.1亿元，同比下滑14.1%。
• 回款率：公司未披露回款率情况。

广义负债可持续

• 融资渠道：积极发行美元债、公司债、中期票据等，1-9月累计净融资47.8亿元。
• 融资成本：平均发行利率为10.33%、7.08%、7.10%、6.50%、7.50%，相比2019年均有下降。
• 融资期限结构：平均发行期限为1.9年，较2019年拉长0.1年。

公司治理可持续

• 控股结构：2020年以来未发生重大变动。
• 高层变动：2020年引入华润置地高管迟峰，任命杨武正为董事。
• 多元化：公司剥离医药业务，聚焦物业板块，蓝光嘉宝服务已上市，2020H1在管签约面积增长20.4%，在管面积增长25.4%，物业管理费收缴率提升至90%。

风险提示

• 数据统计偏差
• 公司披露数据不完整
• 房地产调控政策超预期

总结

蓝光发展作为一家以房地产开发为核心业务的房企，近年来在组织架构和业务布局上进行了较大调整，以提高经营效率和聚焦主业。2020年公司拿地强度有所回升，但销售金额同比下滑，需关注其销售回款能力。公司融资以银行贷款为主，融资渠道较为顺畅，融资成本有所下降，但短期债务占比偏高，存在一定的偿债压力。同时，公司通过出售医药资产，进一步优化业务结构，增强房地产主业的可持续性。整体来看，蓝光发展在资产和负债管理上面临一定挑战，需持续关注其财务状况和市场环境变化。