一篇报告看懂一家房企系列（24）：远洋集团深度报告：聚焦一二线，加大长三角布局_20页_1mb

远洋集团深度报告总结

公司总览

历史沿革

• 远洋集团成立于1993年，总部位于北京。
• 2004年开始全国化拓展，2007年在香港上市。
• 2018年销售额首次突破千亿，2019年销售金额达1300.3亿元，排名前25。
• 公司发展历程分为三个阶段：
  • 初始创立阶段（1993年-2003年）：公司由中远集团发起设立，1999年首个项目“北京远洋大厦”竣工。
  • 全国化拓展阶段（2004年-2011年）：进入天津、中山、大连等城市，拓展珠三角、东北及长三角市场。
  • 多元化发展阶段（2012年至今）：成立养老业务中心，投资商业综合体项目，拓展至更多城市。

公司治理

• 实际控制人：公司无实际控制人，截至2020年6月30日，第一大股东为中国人寿，持股29.59%；第二大股东为大家保险，持股29.58%；其余40.83%由公众投资者持有。
• 管理架构：2020年重组设立六大开发事业部（北京、环渤海、华东、华南、华中、华西）及商业地产事业部、资本运营事业部，区域层面设城市分中心及项目公司。

业务概览

• 公司以物业开发为核心业务，2020H1营业收入193.8亿元，其中物业开发占比83.1%、物业管理占比3.8%、物业投资占比1.4%。
• 主要产品线包括：
  • 山水系：改善型住宅，代表项目为“北京远洋山水”。
  • 春秋系：高端产品，代表项目为“北京五里春秋”。
  • 万和系：顶级豪宅，代表项目为“北京万和城”。

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分析方法：从“可持续性”看远洋集团

历史报表视角

• 资产可持续：
  • 存货：聚焦二线城市，重仓京津冀城市圈，主要布局城市包括天津、北京、大连等。
  • 项目集中度：2020H1 TOP1/3/5/10城市土储占比分别为17.5%、41.0%、56.8%、70.7%。
  • 静态利润空间：2020H1静态利润空间为12800元/平方米，较之前小幅下降。
  • 拿地强度：2020H1拿地强度为53.9%，较2018-2019年有所回升。
  • 土储倍数：2019年末土储倍数为5.9倍。
• 广义负债可持续：
  • 债务结构：以境内债为主，短债占比低于TOP50房企中位。
  • 偿债能力：2020H1现金短债比1.9倍，净负债率76.1%，剔预资产负债率72.5%，均低于监管红线。
  • 表外不确定性：其他应收/应付款、长期股权投资占比高于TOP50中位，少数股东权益占比低于中位。

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未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 拿地：2020年1-11月新增土储分布在22个城市，其中济南、杭州、郑州、廊坊、成都为主要城市，占比分别为15.4%、11.0%、10.9%、6.5%、4.8%。
• 拿地集中度：1-11月拿地集中度上升，TOP1/3/5城市拿地占比分别为15.4%、37.2%、48.5%，较2019年提高4.3、5.2、0.7个百分点。
• 拿地强度：2020年1-11月拿地强度为38.7%，较2019年上升6.8个百分点。
• 销售：1-11月实现合同销售金额1082.4亿元，同比下降4.4%；完成全年销售目标的83.3%，较2019年提高2.4个百分点。
• 资产出售：2020年未有重大资产出售。

广义负债可持续

• 融资渠道：2020年1-11月发行美元债、PPN、ABS等，总发行金额121.6亿元。
• 融资成本：发行利率总体回落，美元债利率为4.75%，非供应链ABS平均利率为3.60%，供应链ABS平均利率为3.46%，较2019年分别下降25.0BP、101.5BP、57.1BP。
• 融资期限结构：美元债发行期限拉长至10.0年，供应链ABS期限为1.0年，非供应链ABS平均期限为2.0年，较2019年缩短0.5年。

公司治理可持续

• 控股结构：未发生重大变动。
• 高层变动：2020年执行总裁、执行董事李虎离职，王洪辉接任；温海成离职，崔洪杰接任。
• 多元化业务：主要包括物业服务、金融投资、养老产业、产业发展等，物业开发以外收入占比16.9%，较2019年有所下降。

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风险提示

• 数据统计偏差
• 房地产调控政策超预期

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经营情况汇总

分类	指标	数值
历史报表可持续	土储一二线占比	78.7%
	主要布局城市圈及占比	京津冀38.0%、珠三角17.4%、东北12.2%、长三角10.6%、长江中游6.4%
	主要布局城市及占比	天津17.5%、北京12.4%、大连11.1%、中山9.7%、武汉6.2%
	TOP1/3/5城市土储占比	17.5%、41.0%、56.8%、70.7%
	拿地强度	53.9%
	融资结构	境内债占比38.6%、银行贷款占比25.2%、海外债占比23.4%、非标融资占比7.9%、永续债占比4.9%
未来经营可持续	拿地强度	38.7%，较2019年上升6.8%
	销售目标完成度	83.3%，较2019年提高2.4%
	主要布局城市圈占比	长三角32.3%（+24.5%）、山东半岛15.4%（-0.8%）、京津冀14.0%（+5.5%）
	TOP1/3/5城市拿地占比	15.4%（+4.3%）、37.2%（+5.2%）、48.5%（+0.7%）
广义负债可持续	短期有息负债占比	25.2%
	现金短债比	1.9倍
	净负债率	76.1%
	剔预资产负债率	72.5%
	少数股东权益占比	26.7%
	其他应收款占比	15.8%
	其他应付款占比	16.9%
	长期股权投资占比	9.0%
	对外担保余额	10.0亿元
	各类债券净融资	61.1亿元
	融资成本	3.92%，较2019年下降35.4BP
	平均债券发行期限	1.7年

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多元化业务介绍

• 物业服务：远洋亿家成立于1997年，覆盖约50个城市，服务项目超400个，服务面积逾6000万m²。
• 金融投资：远洋资本成立于2013年，专注另类资产管理，业务包括不动产、债权、股权等。
• 养老产业：椿萱茂品牌成立于2012年，布局多个城市，拥有约15,000张床位。
• 产业发展：远洋生态旗下有多个子公司，如远洋环境、远洋景观规划设计院、盛景园林等，专注于生态环境建设与运营。

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总结

远洋集团作为一家全国性房地产企业，以物业开发为核心业务，业务范围涵盖物业管理、物业投资等多元化领域。公司土储主要集中于京津冀、长三角等区域，销售完成度保持稳定。在融资方面，公司以境内债为主，融资成本下降，融资期限有所拉长。公司治理结构相对稳定，但高层出现变动。尽管公司当前信用资质表现良好，但仍需关注房地产调控政策变化及数据统计偏差等潜在风险。