20201225-安信证券-远洋集团-03377.HK-一篇报告看懂一家房企系列（24）_远洋集团深度报告_聚焦一二线_加大长三角布局_20页_1mb

远洋集团深度报告总结

公司总览

历史沿革

• 远洋集团成立于1993年，总部位于北京。
• 2004年开启全国化拓展，2007年在香港上市。
• 2018年销售额首次突破千亿，2019年销售金额达1300.3亿元，位列行业前25名。

公司治理

• 公司无实际控制人，2020年6月30日，第一大股东为中国人寿，持股29.59%；第二大股东为大家保险，持股29.58%；其余股份由公众投资者持有。
• 2020年重组管理架构，设立北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大开发事业部，与商业地产事业部、资本运营事业部共同构成总部职能部门。

业务概览

• 公司核心业务为物业开发，2020年上半年物业开发、物业管理、物业投资分别占营业收入的83.1%、3.8%、1.4%。
• 三大产品系列：山水系（改善型住宅）、春秋系（低密度别墅）、万和系（高端住宅）。

分析方法介绍

房企可持续性是地产债研究的核心，分为历史报表可持续和未来经营可持续两个维度：

• 历史报表视角：分析资产和负债的可持续性，包括项目分布、集中度、周转情况、静态利润空间、拿地强度、商业布局力度、债务结构、偿债能力、表外不确定性等。
• 未来经营视角：关注新增土储质量、融资渠道、融资成本、融资期限、公司治理结构变化等。

公司可持续性和信用资质分析

历史报表视角下的信用资质分析

资产可持续

• 土储分布：聚焦二线城市，京津冀占比最高（38.0%），其次是珠三角（17.4%）、东北（12.2%）、长三角（10.6%）。
• 项目集中度：TOP1、TOP3、TOP5、TOP10城市土储占比分别为17.5%、41.0%、56.8%、70.7%。
• 静态利润空间：2020年上半年为12800元/平方米，较上年小幅下降。
• 拿地强度：2020H1为53.9%，较2019年上升6.8个百分点，但仍低于监管观察指标40%。
• 土储倍数：截至2019年末为5.9倍。

广义负债可持续

• 债务结构：以境内债为主，占比38.6%；短债占比低于TOP50房企中位。
• 偿债能力：
  • 现金短债比为1.9倍，高于监管红线。
  • 净负债率为76.1%，剔除预收账款资产负债率为72.5%，均低于监管红线。
• 表外不确定性：
  • 其他应收/应付款占比、长期股权投资占比高于TOP50中位。
  • 少数股东权益占比低于TOP50中位。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 拿地布局：2020年1-11月，公司略加大三四线城市土储布局，长三角城市圈布局力度显著增强。
• 拿地集中度：TOP1、TOP3、TOP5城市拿地建面占比分别为15.4%、37.2%、48.5%，较2019年分别上升4.3、5.2、0.7个百分点。
• 拿地强度：2020年1-11月为38.7%，较2019年上升6.8个百分点。
• 销售情况：1-11月实现合同销售金额1082.4亿元，同比下降4.4%，完成全年销售目标的83.3%，较2019年同期提高2.4个百分点。

广义负债可持续

• 融资渠道：2020年公司积极发行美元债、PPN和ABS，1-11月总发行金额达121.6亿元，净融资61.1亿元。
• 融资成本：总体下行，各类债券平均发行利率为3.92%，较2019年下降35.4BP。
• 融资期限结构：美元债发行期限拉长至10年，ABS平均期限小幅缩短。

公司治理可持续

• 控股结构：2020年未发生重大变动。
• 高管变动：执行总裁李虎、温海成因个人原因离职，王洪辉、崔洪杰接任。
• 多元化业务：包括物业服务、金融投资、养老产业、产业发展等，物业开发以外收入占比达16.9%。

风险提示

• 数据统计偏差
• 房地产调控政策超预期

指标汇总

总结

远洋集团作为一家全国性房地产企业，其核心业务为物业开发，业务结构稳定，2020年1-11月销售完成度良好，但销售金额略有下降。公司在资产端聚焦一二线城市，尤其在京津冀、长三角地区布局较多，土储质量较高，但拿地强度有所回升，需关注未来销售和回款能力。负债端以境内债为主，短债比例较低，但表外不确定性较高，需警惕合作开发带来的潜在风险。公司治理方面，未发生重大变动，但部分高管离职可能影响战略执行。整体来看，公司信用资质尚可，但需关注房地产政策变化对经营的影响。