一篇报告看懂一家房企系列（16）：新城控股：深耕长三角，拿地强度回升_21页_2mb

新城控股总结

公司总览

历史沿革

• 成立于1993年，总部位于上海，主要业务包括住宅开发、商业开发及商业运营管理。
• 2012年，新城发展在港交所上市；2015年新城控股集团在上交所上市。
• 2019年合约销售额达2709亿元，排名前20。
• 公司发展历程分为三个阶段：
  • 立足常州，拓展业务（1993-2001年）：专注常州市场，业务逐步扩大。
  • 聚焦长三角，区域扩张（2002-2013年）：拓展至长三角城市圈，2011年进入武汉和长沙。
  • 全国布局阶段（2014年至今）：2014年进入南昌、长春等地，2017年覆盖全国70余个城市。

公司治理

• 控股股东为富域发展集团有限公司，持股比例为61.06%。
• 实际控制人为王振华先生。
• 公司采用“战略总部+区域（城市）事业部+项目”的三级组织架构，2020年初合并为19个区域公司。

业务概览

• 房地产开发为公司核心业务，2020H1占营业收入的90.9%。
• 公司拥有住宅和商业开发两大产品体系，其中住宅包括“启航”、“乐居”、“圆梦”、“尊享”四个系列，商业包括“国际广场”、“城市广场”、“生活广场”三个系列。
• 2020H1营业收入为379亿元，其中租金收入占比3.3%，商业管理收入占比2.4%，其他收入占比3.5%。

分析方法介绍

• 房企可持续性是地产债研究的核心，分为“历史报表可持续”和“未来经营可持续”。
• 历史报表视角：通过分析资产和负债的可持续性，评估房企的信用风险。
• 未来经营视角：分析新增土储、融资渠道、销售表现等，评估房企未来可持续能力。

公司可持续性和信用资质分析

历史报表视角下的信用资质分析

资产可持续

• 存量土储聚焦于二线、三四线城市，长三角占比43.5%，一线城市仅占1.6%。
• 项目开发周期中位数为2.5年，低于样本房企中位数3.2年。
• 2020H1静态利润空间为9634元/方，较去年有所上升。
• 拿地强度为56.1%，高于监管红线。
• 土储倍数为5.1倍，土储资源较丰富。
• 投资性房地产和固定资产账面价值合计为777.9亿元，占总资产的15.2%。
• 租费收入为21.5亿元，出租率为96.1%，高于行业平均水平。

广义负债可持续

• 债务结构：公司主要依赖债券融资，2019年海外债和境内债占比分别为25.9%和27.5%。
• 偿债能力：2020H1现金短债比为1.3倍，高于监管要求；净负债率为55.1%，剔预资产负债率为78.2%，高于监管红线。
• 表外不确定性：少数股东权益和其它应付款占比高于TOP20中位数，对外担保/净资产为29.2%，较去年末小幅下降4.2%。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 拿地：2020年1-10月新增土储总建面2755.2万方，权益拿地总价565.7亿元，主要集中在宿迁、泰安、保山等城市。
• 拿地能级：1-10月公司在一、二线城市拿地占比43.9%，较2019年上升1.9个百分点。
• 城市圈布局：新增土储仍集中于长三角，占比33.3%，同时西北、中原、滇黔地区布局力度加大。
• 拿地集中度：TOP1、TOP3、TOP5、TOP10城市拿地占比分别为6.3%、16.9%、25.4%、32.4%，较2019年有所下降。
• 拿地强度：1-10月拿地强度为39.2%，较2019年上升16.8个百分点。

广义负债可持续

• 融资渠道：公司积极发行美元债、ABS、超短融及公司债，1-10月累计净融资41.2亿元。
• 融资成本：2020年1-10月平均发债成本为4.5%，较2019年下降137.3BP。
• 融资期限结构：发债久期整体拉长，平均发行期限为3.1年，较2019年拉长0.9年。

公司治理可持续

• 控股结构：2020年以来未见重大变动。
• 高层变动：袁伯银、陈德力先后辞去董事及联席总裁职务，陈德力转任宝龙商业。
• 多元化：2013年以来多元化业务不断扩展，2020H1多元化营业收入占比为9.1%，较2019年上升1.6个百分点。
• 商业布局：2012年成立“吾悦”商业品牌，截至2020年11月25日，已在全国111个城市布局148座吾悦广场，开业81座。
• 养老产业：2019年创立“新城·心颐”品牌，2020年推出三大康养子品牌。
• 酒店业务：2014年涉足酒店领域，与希尔顿合作，2020年开业第二家五星级酒店。

风险提示

• 数据统计偏差
• 公司披露数据不完整
• 房地产调控超预期

总结

新城控股作为一家深耕长三角的大型房企，其业务涵盖住宅开发、商业开发及运营管理。公司资产主要集中在二线、三四线城市，开发周期较短，静态利润空间有所提升，拿地强度上升，但高于监管红线。债务结构以债券融资为主，偿债能力表现良好，但剔预资产负债率仍高于监管红线。公司积极拓展多元化业务，如商业地产、康养、酒店等，提升了整体业务结构。2020年以来，公司融资渠道丰富，融资成本有所下降，融资久期拉长。然而，公司仍需关注房地产调控政策对销售和拿地的影响，以及表外不确定性可能带来的风险。