20220529-安信证券-宁波土拍零距离（17_22）_首拍热度一般_主流国企拿地较积极_8页_469kb

宁波2022年首轮土拍总结

核心内容概述

2022年4月19日，宁波完成了本年度首轮土拍，共推出33宗地块，全部成交，成交金额达265.2亿元，平均溢价率2.7%，较去年第三轮小幅下降。整体来看，土拍热度一般，板块冷热分化明显，国企主导市场，民企参与意愿减弱。

主要观点与关键信息

1. 土拍规则基本不变，调整保证金缴纳基数

• 拿地前规则：限马甲、严控购地资金来源等规则维持不变，但保证金缴纳基数由“起始总价的20%”调整为“实际成交价格的20%”。
• 溢价地块处理：若地块溢价成交，竞得人需在签订土地出让合同前补缴与实际成交价格20%的差额。
• 地块限价规则：地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。
• 保障性租赁住宅增加：纯保障租赁住宅用地供应增加至9宗，占比27.3%，较去年第三轮提升11.5个百分点。
• 安置房供应减少：纯安置房用地供应降至4宗，占比12.1%，较去年第三轮下降30个百分点。
• 流拍地块处理：此前流拍的5宗地块通过降低起拍楼面价、放松销售限价、调整土地用途等方式重新出让。

2. 土拍热度一般，板块冷热分化

• 整体热度：无地块流拍，但近八成地块底价成交，平均溢价率下降，土拍热度较弱。
• 供地分布：
  • 主城区（海曙区、江北区、鄞州区）共推地23宗，占比69.7%。
  • 非主城区中，北仑区供地7宗，镇海区2宗，奉化区1宗。
• 热门地块：
  • 鄞州区4宗地块触顶摇号。
  • 江北区1宗安置房地块因高利润空间也进入摇号环节。
• 冷门地块：
  • 25宗地块底价成交，其中9宗为保障性租赁住宅用地，2宗为安置房用地。
  • 非主城区中，6宗涉宅地底价成交。
• 市场表现：2022年3月宁波商品房销售面积累计同比跌至-56.9%，市场仍未回暖，房企拿地谨慎。

3. 国企主导市场，民企参与意愿减弱

• 国企拿地占比：全口径拿地金额达130.4亿元，占比49.2%，较去年二、三轮分别提升13.6%和19.4%。
• 主要国企：
  • 保利置业拿地3宗，金额63.4亿元，为最大拿地房企。
  • 中海地产、万科、建发股份、中国铁建分别以13.4亿、15.0亿、30.0亿、4.7亿拍得1宗地块。
  • 浙农控股底价拍得1宗地块。
• 民企拿地：
  • 全口径拿地金额29.8亿元，占比11.2%，较去年第三轮下降43.4%。
  • 主流民企参与较少，仅旭辉集团和宁波城投联合拍得1宗保障性租赁住宅用地。
  • 银亿股份和雅戈尔集团联合拍得1宗地块，保亿置业、新中源建设等也有参与。
• 城投参与度提升：
  • 城投拿地金额达106.1亿元，占比40.0%，较去年第三轮提升23.8%。
  • 宁波开投、经开控股、鄞城集团、海江投资、宁波轨道集团等均有参与。

风险提示

• 信息搜集不全面。
• 房地产调控政策可能超预期。

图表与数据支持

• 图1：宁波2022年首轮土拍基本情况（宗数与金额）。
• 图2：宁波本轮平均溢价率小幅回落。
• 图3：宁波商品住宅销售面积负增长。
• 图4：主流国企拿地较积极，民企拿地金额占比明显下降。

总结

宁波2022年首轮土拍整体热度一般，主要受市场低迷影响。规则基本延续，但保证金缴纳基数调整，保障性租赁住宅供应增加，安置房供应减少。国企在拿地中表现积极，民企参与意愿明显减弱，城投成为重要力量。市场尚未回暖，房企拿地态度谨慎，未来需关注政策动向及市场复苏情况。