20220620-安信证券-青岛土拍零距离（4_22）_二拍热度一般_主流国企积极拿地_8页_431kb

青岛2022年二轮土拍总结

核心内容概述

2022年6月16日，青岛完成了2022年第二轮土拍，共推出27宗地块，最终成交26宗，成交金额达104.9亿元，平均溢价率1.2%，流拍率3.7%。整体来看，土拍热度一般，板块冷热分化明显，主流国企积极拿地，民企参与意愿减弱，反映出当前青岛房地产市场整体低迷。

主要观点

1. 土拍规则基本稳定，配建要求有所降低

• 拿地前：延续限马甲、严控购地资金来源的要求，黄岛区多宗地不允许联合购买；市北区1宗地块保证金比例为20%，其余为100%。
• 拿地中：地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后进入竞高品质商品住宅阶段，若建设方案评分一致，则进入摇号环节。
• 拿地后：降低配建要求，本轮土拍地块均不涉及租赁型人才住房、引入产业及研发机构等要求。

2. 土拍热度一般，板块冷热分化

• 总体表现：广义流拍率有所改善，但溢价率保持低位，九成地块底价成交，整体热度一般。

• 推地数量：较首轮土拍的16宗明显增加，流拍1宗，无地块撤销。

• 区位冷热分化：

  • 热门地块：市北区绍兴路3号、4号地块地价触顶，进入竞品质环节，位于主城区北区CBD板块，配套成熟。
  • 冷门地块：市北区开封路TOD地块、李沧区青钢地块因区位偏僻底价成交；黄岛区22宗地块因区位偏僻和供地数量多，均底价成交。
  • 流拍地块：市北捷能中泰1号地块因起拍金额高（24.2亿）和建设计划拨公共租赁住房（2.8万方）流拍。

• 市场背景：青岛楼市持续低迷，2022年4月销售面积累计同比下跌19.8%，二手房价格持续下跌，房企拿地谨慎。

3. 国企主导拿地，民企参与意愿下降

• 国企表现：国企拿地金额达40.5亿元，占比38.6%，较去年第三轮和今年首轮的19.7%和18.6%显著上升，基本恢复至去年前两轮水平。

  • 主要国企：中海地产（18.9亿）、华润置地（11.4亿）、万科（3.4亿）、保利发展与佳创置业联合体（3.4亿）、智源鸿房地产（1.9亿）、海信房地产与中山大厦联合体（1.4亿）、海控集团（27亿）。

• 民企表现：民企拿地金额为30.7亿元，占比29.3%，明显低于去年三轮及今年首轮的50%以上。

  • 主要民企：旭辉与银盛泰集团、城投融控集团联合体（5.6亿）、康大房地产（4.6亿）、天一仁和控股（4.1亿）、万铂实业（3.9亿）等小型民企为主。

• 城投集团表现：全口径拿地金额达47.7亿元，占比45.5%，高于今年首轮的34.3%，成为拿地主力。

关键信息

• 土拍数量：2022年二轮土拍共推地27宗，较首轮增加11宗。
• 成交情况：成交26宗，成交金额104.9亿元，平均溢价率1.2%，九成地块底价成交。
• 流拍情况：1宗流拍，流拍率3.7%，较首轮下降2.6个百分点。
• 区位分布：
  • 主城区：推地5宗，占比18.5%，较首轮提升12.2个百分点。
  • 黄岛区：推地22宗，为本轮供地主力。
• 市场趋势：青岛楼市整体低迷，销售面积负增长，二手房价格持续下跌，房企拿地意愿谨慎。

风险提示

• 信息不全面：部分地块信息可能未完全披露，影响市场判断。
• 政策调控超预期：房地产调控政策可能进一步收紧，影响土拍热度和成交情况。

数据图表参考

• 图1：青岛2022年二轮土拍基本情况（宗数与金额）。
• 图2：广义流拍率和平均溢价率均有所改善。
• 图3：青岛广义流拍率低于四城平均水平。
• 图4：青岛平均溢价率为四城最低。
• 图5：青岛住宅销售面积负增长，二手房价格持续下跌。
• 图6：主流国企积极拿地，民企拿地意愿减弱。

表格参考

• 表1：青岛本轮土拍规则与首轮对比。
• 表2：青岛2022年首轮土拍明细（含楼面价、溢价率、拿地企业等信息）。

总结

青岛2022年二轮土拍在规则上保持稳定，配建要求降低，但市场热度依旧不高，多数地块以底价成交。主城区地块质量提升，但黄岛区因区位偏僻、供地数量多，整体热度偏低。国企成为拿地主力，民企参与意愿明显减弱，反映出当前房地产市场信心不足。同时，青岛楼市持续低迷，销售面积负增长，二手房价格下跌，进一步抑制了房企拿地热情。