20221217-安信证券-成都土拍零距离（11_22）_四拍热度一般_国企参与度有所提升_7页_893kb

成都2022年四轮土拍总结

核心内容概述

2022年12月13日，成都市完成了2022年第四轮土地拍卖，整体表现呈现“热度一般，底价成交为主”的特征。本轮土拍规则基本延续前三轮，但部分地块的起拍金额和销售政策有所调整，以促进市场活跃度。国企与本地民企参与意愿增强，而城投企业拿地比例有所下降。

主要观点与关键信息

1. 土拍规则基本不变

• 参与资格：继续限制马甲公司参与，严格控制购地资金来源。
• 保证金比例：维持在20%。
• 地块溢价率：限制在12%-15%之间，地价触顶后仍以抽签方式确定竞得人。
• 销售政策：新津区、青白江区未设置住宅销售限价。
• 流拍地块调整：武侯区机投桥地块因流拍，起拍金额由4.0亿下调4.1%至3.8亿。

2. 土拍热度一般，底价成交为主

• 供地数量：本轮共推出16宗地块，较前三轮大幅减少（前三轮合计45宗以上）。
• 人才公寓用地占比：人才公寓用地6宗，占比37.5%，较前几轮有所提升。
• 流拍情况：流拍1宗，广义流拍率为6.3%，较上轮的8.3%略有改善。
• 成交金额：15宗地块成交，总金额为104.3亿元，平均溢价率为1.0%，较第三轮的0.2%小幅上升，但仍低于第一、二轮的3.1%、3.8%。
• 区域分布：
  • 主城“5+2”区域供地8宗，占比50.0%。
  • 龙泉驿区、双流区、新津区各供地2宗。
  • 温江区、青白江区各供地1宗。
• 热门地块：高新区中和地块地价触顶后进入抽签环节，清水限价3.2万元/平方米，为近年来板块内最高，起拍房地比为2.0倍。
• 底价成交地块：共有14宗地块底价成交，主要集中在区位相对较偏的新津区、双流区、龙泉驿区等地。
• 流拍原因：成华区龙潭地块因商业自持比例要求（不得低于总计容商业面积的50%）流拍。

3. 国企与本地民企参与意愿增强

• 国企拿地金额：全口径拿地金额为42.1亿元，占比40.4%，较第三轮的24.3%有所上升。
  • 招商蛇口：拿地12.6亿元。
  • 中国铁建：拿地1.7亿元。
  • 人居地产：拿地23.2亿元。
  • 成都锦江统建：拿地4.1亿元。
  • 山水建设：拿地0.7亿元。
• 本地民企拿地金额：全口径拿地金额为23.4亿元，占比22.5%，较第三轮的10.7%有所提升。
  • 邦泰置业：拿地9.1亿元。
  • 成都华兴住房开发：拿地7.8亿元。
  • 成都丽雅蓉港置地：拿地6.6亿元。
• 城投企业拿地比例下降：全口径拿地金额为40.3亿元，占比38.7%，较第三轮的69.1%明显下降。
  • 新津城投：拿地8.3亿元。
  • 高投集团：拿地8.1亿元。
  • 成都新城西城投：拿地7.3亿元。
  • 空港兴城、武侯资本等也有参与。

横向对比分析

• 广义流拍率：与11城平均水平持平。
• 平均溢价率：低于11城平均水平2.4%。
• 整体热度：市场反应较为平淡，底价成交为主，显示房企拿地意愿不强，市场信心不足。

风险提示

• 信息搜集不全面：可能存在未被披露的重要信息影响分析结果。
• 房地产调控超预期：政策变动可能对土拍市场产生较大影响。

总结

本轮土拍市场整体热度偏低，主要表现为底价成交为主、流拍率略有改善但未明显提升。政策方面，土拍规则未有实质性变化，但部分地块通过调整起拍金额和销售政策来促进成交。国企与本地民企参与意愿增强，而城投企业拿地比例下降。高新区中和地块因高限价和优质区位成为关注焦点，但整体市场仍处于观望状态，未来需关注政策变化和市场信心恢复情况。