20220831-光大证券-对保租房REITs产品正式上市的点评_保租房REITs上市首日即涨停_公募REITs常态化发行措施加速落地_2页_314kb

行业研究总结：保租房REITs上市首日即涨停，公募REITs常态化发行加速

核心内容

我国首批保障性租赁住房公募REITs产品于2022年8月31日在沪深证券交易所同步上市交易，分别是中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT。三只产品在上市首日均涨停，市场反应热烈，标志着保租房REITs正式启航。

主要观点

1. 保租房REITs产品正式上市

• 上市时间：2022年8月31日
• 产品数量：首批三只保租房REITs产品上市，使我国公募REITs总数增至17只
• 认购情况：机构投资者认购意愿强烈，红土深圳安居REIT认购倍数达133.03倍，创公募REITs网下认购新纪录
• 募集资金：合计募集资金规模为37.97亿元
• 意义：拓宽住房租赁企业直接融资渠道，推动存量资产向运营转型，完善资产管理闭环

2. 市场表现亮眼

• 首日表现：三只产品均涨停，收盘价分别为3.38元、3.23元、3.26元
• 整体收益：除平安广州广河REIT外，其他16只REITs产品均实现正收益，13只涨幅超20%，平均涨幅达28.4%
• 换手率：日均换手率3.8%
• 资产类型表现：产权类REITs（保障房、仓储物流）整体收益优于特许经营权类REITs（环保类韧性较大，高速公路类受疫情影响较重）

3. 政策支持推动REITs常态化发行

• 政策动向：证监会副主席李超表示，将推进基础设施REITs常态化发行的十条措施
• 市场预期：项目申报和审核流程将逐步规范、简化，下半年公募REITs发行规模有望大幅增长
• 政策利好：REITs市场建设力度加大，政策支持持续，为市场提供长期增长动力

关键信息

• 底层资产优势：保租房REITs产品具有区位优势，租金收益稳定且具备成长性
• 投资建议：关注产业地产、商业地产等存量资产成熟、发行人优质的标的，建议关注万科A、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产等公司
• 风险提示：包括租金定价风险、配租风险、保障性租赁住房项目定性风险、人口流失风险、市场竞争风险及政策风险等

估值方法与免责声明

本报告所采用的估值方法及模型存在局限性，分析结果基于假设，不保证所涉及证券能够在特定价格交易。投资者应独立判断并自行承担投资风险。

分析师与机构信息

• 分析师：何缅南（执业证书编号：S0930518060006）
• 联系人：周卓君
• 机构：光大证券股份有限公司
• 关联机构：中国光大证券国际有限公司、Everbright Securities(UK) Company Limited

附录

• 相关研报：

  • 20220817 三只保租房 REITs 正式发售，机构投资者认购意愿强烈
  • 20220812 华夏北京保租房REIT快速获批，助力存量资产盘活
  • 20220719 中金厦门保租房公募REIT再发力，拓宽轻资产输出运营能力
  • 20220715 红土保租房公募REIT正式启航，存量资产运营打开新空间
  • 20220310 择优择精、加速转型，国内产业园公募REITs发行乘势而上

• 行业与沪深300指数对比图：见附件（图片链接）

结论

保租房REITs产品的成功上市不仅为市场带来新的投资标的，也标志着我国公募REITs市场进入常态化发展阶段。政策支持与市场认可度高，预计未来REITs发行规模将显著扩大，推动房地产行业向存量运营模式转型。投资者应关注优质存量资产运营企业，同时注意相关风险。