20220812-光大证券-光大房地产公募REITs产品专题研究报告（3）_华夏北京保租房REIT快速获批_助力存量资产盘活_17页_1mb

行业研究总结：华夏北京保租房REIT快速获批及投资分析

核心内容

华夏北京保租房REIT作为国内第三单获批的保障性租赁住房公募REITs项目，体现了公募REITs试点加速的政策导向，有助于推动房地产行业从高周转开发向存量资产运营转型。该REITs底层资产包括位于北京的文龙家园和熙悦尚郡两个公租房项目，具备良好的地理位置、稳定的运营表现和良好的投资回报。

主要观点

1. 政策支持与行业前景
   自2021年以来，中央加大了对保障性租赁住房的建设力度，目标是在“十四五”期间筹建近900万套，总投资额达1.35万亿元，占同期房地产投资的2%-3%。公租房REITs的推出为房地产企业提供了新的融资渠道，有助于盘活存量资产，实现资产证券化。

2. 项目概况

   • 文龙家园项目：位于海淀区北五环西小口区域，紧邻地铁8号线西小口站，建筑面积76,564.72平方米，2015年2月投入运营。
   • 熙悦尚郡项目：位于朝阳区东五环青年路，建筑面积36,231.58平方米，2018年10月投入运营。
   • 两个项目均位于交通便利区域，周边医疗教育资源丰富，楼龄较短，物业品质良好，具有较高的租赁吸引力。

3. 运营表现

   • 截至2022年3月末，文龙家园出租率94.8%，熙悦尚郡出租率94.3%，整体出租率维持在93%-95%区间。
   • 租金水平低于周边市场化租金，分别为52元/平方米/月和60元/平方米/月，较周边价格低44%-46%，对中等收入群体具有较大吸引力。
   • 项目租约期限以2-3年为主，集中到期时间在2024年，短期内出租率将保持稳定。

4. 财务表现

   • 项目运营稳定，2019-2022Q1毛利率由64.2%提升至69.6%，净利率由22.4%提升至30.7%。
   • 2022年9-12月及2023年度可供分配金额预计分别为16.6亿元和49.6亿元，净现金流分派率可达4.32%（年化）和4.31%。

5. 资产估值与现金流测算

   • 根据戴德梁行的估值报告，项目评估价值合计为115,100万元，对应评估单价为10,204元/平方米。
   • 项目租金将按三年一调，年均增长率6%，十年后增长1.5%；出租率维持在93%-95%；租金损失率2%；运营成本占收入的17%。

6. 投资建议

   • 在政策支持下，公募REITs发行节奏将加快，未来可能拓展至长租公寓、物流地产等领域。
   • 建议关注具备稳定存量资产和优质管理能力的房企，如万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

关键信息

• 项目运营时间：两个项目均已稳定运营超过3年，出租率保持较高水平。
• 租金水平：项目租金显著低于周边市场化租金，对目标客群具有吸引力。
• 负债情况：截至2022年3月末，项目负债总额约45,279.30万元，资产负债率67.4%。
• 估值与回报：项目估值合理，预计净现金流分派率不低于4%，符合REITs监管要求。
• 政策支持：北京市政府持续推动保障性租赁住房建设，预计未来将建设40万套，占新增住房供应总量的40%。

风险分析

1. 行业发展风险：受政策、人口和经济发展影响，存在政策变动、人口结构变化和经济放缓的风险。
2. 竞争项目风险：周边可能存在新建设或审批的公租房项目，可能分流客户，影响出租率。
3. 租赁市场需求变化风险：随着社会结构变化，租赁需求可能发生变化，影响项目收入。
4. 运营风险：项目运营依赖于管理能力，若管理不善，可能影响现金流。
5. 租金定价和调整风险：租金调整需经政府批准，若未获批准或调整幅度低于预期，将影响项目收入。

附录：重点上市公司列表

• 万科A（000002.SZ）：建议买入，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 保利发展（600048.SH）：建议买入，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 金地集团（600383.SH）：建议买入，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 招商蛇口（001979.SZ）：建议买入，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 新城控股（601155.SH）：建议买入，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 金科股份（000656.SZ）：建议增持，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%。
• 万科企业（2202.HK）：建议买入，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 中国海外发展（0688.HK）：建议买入，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 华润置地（1109.HK）：建议买入，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 龙湖集团（0960.HK）：建议买入，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 中国金茂（0817.HK）：建议买入，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 越秀地产（0123.HK）：建议买入，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 中国海外宏洋集团（0081.HK）：建议买入，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。

估值方法的局限性

本报告基于各种假设进行分析，不同假设可能导致分析结果差异。所采用的估值方法及模型具有局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

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