20221108-光大证券-光大房地产公募REITs产品专题研究报告（4）_华润有巢REIT正式获批_树立房企发行保租房REITs新标杆_25页_1mb

行业研究：华润有巢REIT获批，树立房企发行保租房REITs新标杆

核心内容

华润有巢REIT作为国内首单市场化机构运营的保障房REITs产品，标志着房企在租赁住房市场上的重要突破。该REITs的底层资产为上海泗泾项目和东部经开区项目，均属于保障性租赁住房，具备市场化活力与政府信用背书的双重优势。其成功获批，体现了政策对房地产行业存量资产运营的支持，为REITs在房地产领域的进一步发展提供了示范。

主要观点

• 政策支持：自2021年起，中央持续加大对保障性租赁住房建设的力度，推动“租购并举”政策落地，为REITs发行提供良好政策环境。
• 市场前景广阔：预计“十四五”期间全国保障性租赁住房筹建规模将达900万套，总投资额约1.35万亿元，占比房地产投资的2%-3%。
• 企业优势明显：华润置地作为原始权益人，其旗下项目在租金、出租率、盈利等方面表现优异，且具备较强的融资能力与市场竞争力。
• REITs发行意义重大：华润有巢REIT的发行有助于房企盘活存量资产，提升资产周转率，增强长期经营能力。

关键信息

1. 项目概况

• 有巢泗泾项目：位于上海市松江区泗泾镇，总建筑面积55,136.87平方米，出租率约为94%，平均租金2500元/套/月。
• 有巢东部经开区项目：位于松江经济开发区东部园区，总建筑面积66,334平方米，出租率约为94%，平均租金2120元/套/月。
• 租金水平：两个项目租金分别为同地段市场租金的78%和82%，具有较强吸引力。

2. 运营与盈利

• 出租率稳定：截至2022年9月30日，两个项目出租率均达94%，且运营稳定。
• 盈利改善显著：项目公司从2021年初运营以来，净利润从-59.20万元提升至396.74万元，显示良好盈利能力。

3. 融资与负债情况

• 融资成本可控：有巢深圳以华润置地为主体发行住房租赁专项债，融资成本较低。
• 负债结构简单：截至2022年6月末，项目公司负债总额为56,437.76万元，其中流动负债占比92.08%，非流动负债占比7.92%。

4. 所在市场分析

• 松江区发展潜力大：作为G60科创走廊的重要组成部分，松江区产业集聚效应显著，租赁需求旺盛。
• 人口与人才因素：松江区常住人口增长迅速，且人才引进政策推动租赁市场发展。

5. 估值与现金流

• 评估单价：有巢泗泾项目评估单价为10410元/平方米，东部经开区项目为8080元/平方米。
• 可分配现金流：预计2022年7-12月及2023年可分配金额分别为25.3亿元和48.4亿元，净现金流分派率可达4.29%（年化）和4.36%。

投资建议

• 关注房企：建议关注万科A、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、华润置地等具备优质存量资产和良好运营能力的房企。
• REITs前景乐观：在政策支持下，REITs产品发行节奏将加快，试点范围有望进一步扩大至长租公寓、物流地产等领域。

风险分析

• 政策风险：保障性租赁住房政策可能发生变化，影响项目运营。
• 市场风险：租赁需求波动、租金调整等可能影响收益。
• 税务风险：租赁住房税收优惠政策可能调整。
• 处置风险：资产处置过程中可能面临市场波动等风险。

相关研报与目录

• 相关研报：包括《华夏北京保租房REIT快速获批》、《中金厦门保租房REIT再发力》等。
• 目录：涵盖华润有巢REIT介绍、四只保租房REITs横向对比、投资建议、风险分析及附录。

图表目录

• 图1：有巢住房租赁（深圳）有限公司股权结构图
• 图2：保障性租赁住房占总体租赁住房规模的比例
• 图3：华润有巢REIT基金架构（项目公司吸收合并SPV公司前）
• 图4：华润有巢REIT基金架构（项目公司吸收合并SPV公司后）
• 图5：有巢泗泾项目区位图
• 图6：有巢东部经开区项目区位图
• 图7：有巢泗泾项目俯瞰图
• 图8：有巢东部经开区项目俯瞰图
• 图9：有巢泗泾项目租约到期情况
• 图10：有巢东部经开区项目租约到期情况

表格目录

• 表1：2022年第三季度各地纳保相关支持政策
• 表2：公租房、保障性租赁住房和共有产权住房的主要差异对比
• 表3：上海市保障性租赁住房租赁申请体系介绍
• 表4：华润有巢REIT底层资产基本情况
• 表5：基础设施项目运营稳定期租金水平
• 表6：截至2022年9月30日周边同类项目出租率情况
• 表7：截至2022年6月30日各房型出租情况
• 表8：截至2022年6月30日项目承租人情况
• 表9：2019年至2022年6月基础设施项目营业收入及利润情况
• 表10：基础设施项目负债情况
• 表11：华润有巢REIT估值结果
• 表12：华润有巢REIT现金流测算
• 表13：四只保租房REITs横向对比

总结

华润有巢REIT的成功获批，标志着保障性租赁住房REITs市场进入新阶段，为房企提供了新的融资渠道，有助于推动房地产行业从高周转模式向存量资产运营转型。其底层资产具备良好的运营表现和盈利潜力，预计能够为投资者提供稳定回报。随着政策支持力度加大，未来REITs产品发行有望加速，进一步拓展至更多房地产领域。