20220613-安信国际证券-中海物业-02669.HK-背靠中海集团_业务稳健增长_15页_1mb

中海物业（2669.HK）详细总结

核心内容

中海物业是中海集团旗下的物业管理公司，具有央企背景，业务稳健增长。公司成立于1980年代，2015年从中国海外分拆上市。截至2021年底，公司在管面积约为2.6亿平方米，是港股上市物管公司中规模较大的公司之一。公司注重品牌经营，连续多年被评为中国房地产行业领导品牌第一位，品牌价值约1390亿元人民币。

主要观点

• 业务增长：公司自2020年起外拓规模显著增长，2021年新增外拓面积占总净增面积的65.8%，业务进入收成期，预计未来几年将保持增长态势。
• 战略规划：根据「十四五」规划，公司目标实现复合年增长率30%，主要依赖于外拓和增值服务。
• 估值与评级：公司当前市盈率为23倍，高于行业平均水平。考虑到其央企背景和品牌优势，给予27倍市盈率的目标估值，目标价为每股11港元，首予买入评级。
• 增值服务：住户增值服务和非住户增值服务均显著增长，2021年住户增值服务收入为8.1亿元，非住户增值服务为17.9亿元，对利润增长有杠杆效应。

关键信息

公司背景

• 央企背景：中海物业隶属于中海集团，中海集团为中国建筑集团的子公司，成立于1979年，是中国首批获得一级资质的物业管理品牌。
• 业务范围：公司管理项目类型丰富，包括住宅、商业综合体、写字楼、购物中心、产业园区、政府物业、学校、医院等。
• 品牌价值：中海物业品牌价值在2021年估算为1390亿元人民币，连续多年被评为中国房地产行业领导品牌第一位。

财务表现

• 营业收入：2021年营业收入为94.4亿元，同比增长44.3%。预计2022年至2024年收入分别为129.34亿、163.87亿、201.95亿。
• 净利润：2021年净利润为9.84亿元，同比增长40.6%。预计2022年至2024年净利润分别为12.77亿、16.74亿、22.14亿。
• 毛利率与净利润率：2021年毛利率为17.4%，净利润率为10.4%。预计未来几年毛利率和净利润率将逐步提升。

外拓与合作

• 外拓步伐：公司外拓面积自2020年开始大幅增长，2021年新增外拓合约面积为5809万平方米，同比增长105%。
• 与中建集团合作：2020年起，公司与中建集团联动加强，主要涉及政府公建、设施、场馆项目，推动非住宅项目占比上升。
• 管理规模：预计至2025年，公司管理面积有望超过5亿平方米，外拓规模将持续扩大。

增值服务

• 住户增值服务：2021年住户增值服务收入为8.1亿元，同比增长63%。公司通过社区生活平台，提升服务坪效，预计2025年坪效将达到其他大型物管公司的平均水平。
• 非住户增值服务：2021年非住户增值服务收入为17.9亿元，同比增长53%。主要依赖交付前服务和查验服务，以及智慧社区建设。

风险提示

• 市场竞争：外拓市场竞争日益激烈。
• 盈利能力：公司盈利能力有待改善。

财务数据概览

关键发展里程碑

增值服务与业务拓展

• 住户增值服务：包括社区资产经营、居家生活服务和商业服务运营，2021年收入为8.1亿元，同比增长63%。
• 非住户增值服务：包括工程服务、交付前服务、销项查验服务和顾问咨询服务，2021年收入为17.9亿元，同比增长53%。
• 停车位买卖业务：2021年收入为2.3亿元，同比增长显著。

市场表现与估值比较

附表：关联房企财务简况

未来展望

• 管理规模：预计至2025年，公司管理面积将超过5亿平方米，外拓规模持续扩大。
• 收入结构：住户增值服务和非住户增值服务将成为主要增长动力，预计未来几年收入结构将更加多元化。
• 盈利能力：随着增值服务占比上升，公司盈利能力有望进一步提升，但短期内可能受到包干制影响。

结论

中海物业凭借央企背景和稳健发展策略，在物业管理行业占据重要地位。公司未来增长潜力较大，尤其在增值服务和外拓方面。尽管存在市场竞争和盈利能力的挑战，但其品牌优势和行业地位使其具备较高的估值空间。因此，给予买入评级，目标价为每股11港元。