20221017-国盛证券-房地产开发行业月报_9月数据前瞻_销售弱复苏同比降幅缩窄_土拍市场供需两弱_17页_844kb

房地产开发行业9月数据与政策分析总结

核心内容概览

本报告分析了2022年9月房地产开发行业销售、库存、土地供应及政策环境的变化，为投资者提供市场趋势和投资建议。

主要观点

一、新房销售：弱复苏态势

• 9月单月销售金额同比降幅缩窄：107个样本城市9月住宅销售金额为5716亿元，同比-5.0%，环比由负转正（+13.0%）。
• 1-9月累计销售金额同比下滑：107个样本城市累计住宅销售金额为45307亿元，同比下降35.1%。
• 一线城市表现突出：9月一线城市销售金额同比上涨27.7%，主要因上海新房集中入市。
• “金九”成色不足：尽管销售金额环比增长，但同比仍呈负增长，表明市场信心尚未完全恢复。
• 销售均价稳中有升：1-9月累计均价为17069元/平，同比提升4.9%。

二、新房库存去化

• 库存维持稳定：8月70个样本城市住宅库存面积为50082万方，环比增长0.2%，同比提升1.7%。
• 去化周期小幅缩短：8月去化周期为19.5个月，环比减少0.4个月。
• 城市能级差异明显：一线城市去化周期为16.7个月，二线城市为18.4个月，三线城市为22.7个月。

三、土地供应与土拍市场

• 土地供应持续低迷：1-9月300个样本城市宅地供应建面为44633万方，同比下降43.5%；9月单月供应建面为7680万方，同比下降40.3%。
• 土地出让金降幅扩大：1-9月出让金为21293亿元，同比下降39.1%；9月单月出让金为4201亿元，同比下降13.2%。
• 土地市场供需两弱：9月全国宅地平均楼面价为7749元/平，土地成交溢价率为3.0%，流拍率为14.8%。

四、政策动态

• 政策放松频次加快：1-9月全国共出台733条房地产相关政策，其中9月单月出台120条，环比增加25条。
• 政策形式有所突破：中央在9月29日-30日密集出台房贷利率下限放松、公积金贷款利率下降、置换购房个税减免等政策。
• 政策力度空前：5年期LPR已降至历史最低值4.3%，部分城市可能取消房贷利率下限。
• 政策自上而下：本轮政策为近期首例自上而下且具有具体内容的放松措施，释放政策预期。

关键信息

销售数据

• 1-9月累计销售金额：45307亿元，同比下降35.1%。
• 9月单月销售金额：5716亿元，同比下降5.0%，环比增长13.0%。
• 销售面积：1-9月累计销售面积为26543万方，同比下降38.1%；9月单月销售面积为3341万方，同比下降11.3%，环比增长17.5%。
• 销售均价：1-9月累计均价为17069元/平，同比上涨4.9%。

库存数据

• 8月库存面积：50082万方，同比上涨1.7%。
• 去化周期：8月去化周期为19.5个月，环比减少0.4个月。
• 城市能级差异：一线城市去化周期最短，三线城市最长。

土地数据

• 1-9月宅地供应建面：44633万方，同比下降43.5%。
• 9月单月供应建面：7680万方，同比下降40.3%，环比增长101.5%。
• 1-9月宅地出让金：21293亿元，同比下降39.1%。
• 9月单月出让金：4201亿元，同比下降13.2%，环比增长137.1%。
• 成交建面：1-9月累计成交建面为32859万方，同比下降44.9%；9月单月成交建面为5422万方，同比下降24.1%，环比增长54.3%。

政策数据

• 政策类型分布：限贷放松（311条）、购房补贴（160条）、房贷降息（85条）。
• 政策特征：力度空前、形式突破、自上而下。
• 政策影响：有助于稳定居民中长期贷款存量，提振购房需求。

投资建议

• 地产开发板块：维持“增持”评级，建议关注A股房企：华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H股房企：绿城中国、华润置地、中国海外发展。
• 物业板块：建议关注华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复可能影响市场复苏。

其他信息

• 分析师：金晶（执业证书编号：S0680522030001）
• 研究助理：肖畅、肖依依（执业证书编号分别为S0680122050008、S0680121070010）
• 免责声明：本报告仅供客户使用，不构成投资建议，不保证信息的准确性和完整性。