20220516-国盛证券-房地产开发1-4月统计局数据点评_4月单月投资开工进入冰点_提振销售迫在眉睫_16页_2mb

房地产开发行业1-4月数据总结

核心内容概述

2022年1-4月，中国房地产开发行业整体呈现下行趋势，投资、拿地、新开工和销售等关键指标均出现同比下滑，资金链紧张和销售低迷是主要拖累因素。尽管政策有所放松，但效果尚未显现，行业复苏仍需进一步政策支持。

主要观点与关键信息

投资情况

• 1-4月累计房地产开发投资：39154亿元，同比降低 2.7%，较前值降低 3.4pct。
• 4月单月投资额：11389.1亿元，环比降低 14.1%，同比降低 10.1%。
• 分业态投资：
  • 住宅投资：29527亿元，同比 -2.1%，较前值 -2.8pct。
  • 办公楼投资：1554亿元，同比 -8.3%，较前值 -6.7pct。
  • 商业营业用房投资：3259亿元，同比 -5.4%，较前值 -3.3pct。
• 区域表现：
  • 东部地区：累计投资同比 -1.8%，较前值 -2.7pct。
  • 中部地区：累计投资同比 2.1%，较前值 -3.4pct。
  • 西部地区：累计投资同比 -6.4%，较前值 -4.2pct。
  • 东北地区：累计投资同比 -30.5%，较前值 -8.4pct。

拿地情况

• 1-4月累计土地购置面积：1766万方，同比降低 46.5%，较前值降低 4.7pct。
• 4月单月土地购置面积：427万方，环比降低 14.8%，同比降低 57.3%。
• 土地成交价款：
  • 累计：955亿元，同比降低 20.6%，较前值降低 3.7pct。
  • 单月：282.6亿元，环比降低 6.8%，同比降低 28.3%。
• 土地市场：受政府审慎供地及房企流动性压力影响，拿地意愿不足，多数城市由国央企和城投主导。

新开工情况

• 1-4月累计新开工面积：39739万方，同比降低 26.3%，较前值降低 8.8pct。
• 4月单月新开工面积：9901.4万方，环比降低 33.4%，同比降低 44.2%。
• 分业态新开工：
  • 住宅：28877万方，同比 -28.4%，较前值 -8.1pct。
  • 办公楼：1023万方，同比 -19.4%，较前值 -15.3pct。
  • 商业营业用房：2751万方，同比 -27.3%，较前值 -12.2pct。
• 开工意愿不足：因销售市场未改善，房企资金紧张，增加开工会加剧资金和销售压力。

竣工情况

• 1-4月累计竣工面积：20030万方，同比降低 11.9%，较前值降低 0.4pct。
• 4月单月竣工面积：3100.8万方，环比降低 34.4%，同比降低 14.2%。
• 保交楼政策：缓解了竣工下降速度，但整体竣工周期仍被拉长。

销售情况

• 1-4月累计销售额：37789亿元，同比降低 29.5%，较前值降低 6.8pct。
• 4月单月销售额：8134亿元，环比降低 42.7%，同比降低 46.6%。
• 销售面积：
  • 累计：39768万方，同比降低 20.9%，较前值降低 7.1pct。
  • 单月：8722.0万方，环比降低 43.2%，同比降低 39.0%。
• 政策影响：
  • 多城市放宽“四限”政策，从三四线向二线城市扩散。
  • 5月15日央行和银保监会联合下调首套房贷利率下限，强化市场信心。

资金情况

• 1-4月房企到位资金：48522亿元，同比降低 23.6%，较前值降低 4.0pct。
• 4月单月到位资金：10363亿元，环比降低 20.4%，同比降低 35.5%。
• 资金来源：
  • 国内贷款：同比 -24.4%，较前值 -0.9pct。
  • 利用外资：同比 +128.9%，较前值 +136.7pct。
  • 自筹资金：同比 -5.2%，较前值 -0.5pct。
  • 定金及预收款：同比 -37.0%，较前值 -6.0pct。
  • 个人按揭贷款：同比 -25.2%，较前值 -6.4pct。
• 政策支持：4月18日央行和外汇局发布23条金融举措，支持房企融资，缓解资金压力。

投资建议

• 评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 政策导向：本轮政策刺激重点在需求端（销售）和资金端（融资），预期政策将持续放松。
• 选择方向：信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
• 关注标的：
  • A股：保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、新城控股、金科股份。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
  • 物管：华润万象、绿城服务、保利物业、中海物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复对行业造成超预期影响。