20221117-国盛证券-房地产开发_1-10月统计局数据点评_销售拿地持续低迷_政策放松空间进一步扩大_15页_717kb

房地产开发行业分析总结

核心内容概述

2022年1-10月，中国房地产开发行业整体表现低迷，投资、销售、拿地及新开工等关键指标均出现显著下滑，反映出行业面临的多重压力。政策放松空间进一步扩大，四季度有望迎来政策加码，推动行业逐步复苏。

主要观点与关键信息

1. 投资持续低迷，跌幅扩大

• 全国房地产开发投资额：1-10月累计为113945亿元，同比减少8.8%，10月单月同比减少16.0%。
• 预计全年跌幅：累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%。
• 分业态表现：住宅投资同比减少8.3%，办公楼减少10.3%，商业营业用房减少13.5%。
• 分区域表现：西部和东北地区跌幅最为严重，分别为-15.2%和-25.4%。

2. 拿地市场持续低迷

• 土地成交价款：1-10月累计为6061亿元，同比减少46.9%；10月单月同比减少49.7%。
• 土地单价上涨：10月累计土地单价达8155元/平，同比增长13.1%。
• 城投占比上升：集中供地背景下，城投企业拿地占比提升，剔除城投后拿地数据跌幅更大。
• 拿地策略影响：房企“以销定产”策略导致拿地和新开工持续低迷。

3. 新开工面积持续负增长

• 全国新开工面积：1-10月累计为103722万方，同比减少37.8%；10月单月同比减少35.1%。
• 分业态表现：住宅新开工面积同比减少38.5%，办公楼减少35.3%，商业营业用房减少40.5%。
• 新开工意愿减弱：销售低迷、拿地锐减及房企现金流压力是主要原因。

4. 竣工面积有所回升

• 全国竣工面积：1-10月累计为46565万方，同比减少18.7%；10月单月同比减少9.4%，环比增长41.5%。
• 保交楼政策加码：国务院提出加强金融支持保交楼，预计后期政策将继续强化。

5. 销售持续疲软

• 全国商品房销售金额：1-10月累计为108832亿元，同比减少26.1%；10月单月同比减少23.7%。
• 销售面积：1-10月累计为111179万方，同比减少22.3%；10月单月同比减少23.2%。
• 销售低迷原因：疫情反复、收入预期下降、房价下跌及政策观望情绪。
• 全年销售预测：预计全年销售额在13.5万亿元左右，同比降幅约26%。

6. 融资环境持续恶化

• 房企到位资金：1-10月累计为125480亿元，同比减少24.7%；10月单月同比减少26.0%。
• 资金来源：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等均出现同比下滑。
• 政策改善预期：央行银保监会16条及支持民企融资政策出台，有望改善融资环境，龙湖200亿元储架式额度已获批。

7. 投资建议

• 行业评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 推荐关注：A股包括滨江集团、华发股份、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H股包括绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产。
• 物业板块：推荐关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示

1. 政策执行不及预期：若政策出台速度或执行力度不足，可能影响市场复苏。
2. 基本面持续下行：房价下跌及收入预期下降可能进一步抑制销售。
3. 疫情反复影响：疫情超预期反复可能对销售造成更大冲击。

行业走势与结论

• 四季度政策预期：政策有望进一步加码，推动行业逐步复苏。
• 地产股策略：地产股具备“进可攻退可守”的特性，政策到位可带来相对及绝对收益，政策未到位则相对收益为主。
• 整体判断：行业基本面仍处困境，需政策组合拳推动改善，四季度或呈现弱复苏态势。