20220719-华安证券-房地产行业周报_二手房销售环比回暖_银保监会定调_保交楼__19页_1mb

二手房销售环比回暖，银保监会定调“保交楼”总结

核心内容

本报告发布于2022年7月19日，由华安证券研究所发布，分析师尹沿技与俞悦共同撰写。报告指出，尽管房地产行业整体面临较大压力，但二手房市场表现相对较好，环比回暖，同时政策层面强调“保交楼”，显示对行业稳定性的关注。整体行业评级为“增持”，建议投资者关注稳健型和成长型房企，以及优质的物管企业。

主要观点

• 市场表现整体承压，新房销售和融资端均有改善，但幅度有限。
• 二手房市场环比改善明显，尤其三线城市表现突出。
• 房地产政策持续收紧，但部分城市出台宽松政策，如购房补贴、降低首付比例等，以促进市场回暖。
• 土地市场整体低迷，但部分城市土地溢价率有所回升，尤其三线城市表现优于一线和二线。
• 行业风险仍存，包括政策趋严、销售修复不及预期、资金面收紧等。

新房成交情况

• 全国新房成交面积：本周（7.8-7.14）32城新房成交面积约225万方，同比-40.9%，环比-8.3%。
• 一线城市：新房成交面积74万方，同比-0.8%，环比+5.9%。
• 二线城市：新房成交面积107万方，同比-51.8%，环比-3.8%。
• 三线城市：新房成交面积44万方，同比-48.0%，环比-31.7%。

新房库存情况

• 全国新房库存面积：截至2022.7.14，16城新房库存面积合计约9143万方，环比+1.26%，整体去化周期约12.2月。
• 一线城市：库存面积3085万方，环比+3.03%，去化周期10.3月。
• 二线城市：库存面积3283万方，环比-0.21%，去化周期9.8月。
• 三线城市：库存面积2775万方，环比+1.09%，去化周期24.4月。

二手房成交情况

• 全国二手房成交面积：本周（7.8-7.14）16城二手房成交面积约123万方，同比-18.9%，环比+9.9%。
• 一线城市：二手房成交面积32万方，同比-25.0%，环比+14.0%。
• 二线城市：二手房成交面积58万方，同比-12.3%，环比+0.7%。
• 三线城市：二手房成交面积33万方，同比-22.9%，环比+25.0%。

土地市场情况

• 百城土地成交面积：上周（7.4-7.10）为1679万方，成交土地总价255亿元，土地溢价率2.10%。
• 一线城市：土地成交面积22万方，同比-54%，溢价率0.00%。
• 二线城市：土地成交面积654万方，同比-3%，溢价率+2.04%。
• 三线城市：土地成交面积1004万方，同比-47%，溢价率+2.60%。

投资建议

• 行业评级：增持，预计2022年下半年市场有望逐步企稳恢复。
• 关注房企：
  • 稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团
  • 成长受益型：建发股份、滨江集团、新城控股
  • 优质物管标的：碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、金科服务、宝龙商业

风险提示

• 房地产调控政策趋严
• 销售修复不及预期
• 资金面大幅收紧

行业新闻与政策动态

• 国家政策：
  • 国务院支持可持续发展议程创新示范区建设。
  • 住建部推动绿色建筑标准，关注房地产项目停工及停贷风险。
  • 银保监会回应“停贷”事件，引导金融机构市场化参与风险处置。
  • 国家统计局公布上半年GDP及房地产开发投资数据。
• 地方政策：
  • 深圳推动租房与购房居民享受同等待遇，支持城市更新。
  • 北京、上海、广州、杭州等地出台购房补贴、租金减免等政策。
  • 多个城市推进保障性租赁住房建设及REITs试点。

土地出让情况

• 重点城市：深圳、成都、南京、长沙、苏州、福州、南宁、惠州大亚湾等地有土地出让动态，部分地块底价成交或溢价成交。
• 土地市场趋势：整体成交面积和总价同比下滑，但部分城市土地溢价率有所回升，尤其是三线城市。

公司要闻

• 主要房企动态：龙湖集团、万科A、保利发展、招商蛇口、中国奥园、金地集团、碧桂园、华润置地、宝龙地产、中国金茂、绿城中国、中南建设、建发股份、滨江集团、首开股份、恒大物业、荣万家、阳光城、蓝光发展等公司发布业绩预告或重大事项公告，部分公司面临亏损或债务问题。

总结

房地产行业在2022年下半年仍面临较大压力，新房销售和融资端改善有限，但二手房市场表现相对较好，尤其三线城市。政策层面强调“保交楼”，并出台多项措施支持行业发展，如购房补贴、REITs试点等。建议关注稳健型和成长型房企，以及优质物管企业，但需警惕政策趋严和资金面收紧等风险。