20220927-东兴证券-房地产第38周周报_二手房销售明显复苏_保交楼政策加速落地_28页_1mb

房地产第38周周报总结

核心内容

本报告为2022年9月27日发布的房地产行业周报，重点分析了当周市场行情、行业基本面、政策动态及投资策略。

主要观点

• 市场表现：本周A股和H股地产板块均表现弱于大盘，A股地产指数下跌2.45%，H股地产指数下跌7.97%。
• 政策支持：国家开发银行已向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持项目交付。多地出台公积金贷款额度提升、二手房“带押过户”等政策，显示政策持续发力。
• 需求复苏：二手房市场销售明显复苏，16城成交面积同比上涨18.3%，表明政策对需求端的刺激效果开始显现。
• 融资恢复：内债和外债发行规模有所回升，境内地产债发行同比减少35.3%，境外地产债发行同比减少63.4%，显示融资环境逐步改善。

关键信息

1. 市场行情

• A股地产指数：本周涨幅-2.45%，上周涨幅-3.84%，近12周累计涨幅-5.39%。
• H股地产指数：本周涨幅-7.97%，上周涨幅-0.35%，近12周累计涨幅-25.16%。
• 大盘表现：A股大盘（万得全A）涨幅-1.77%，H股大盘（恒生指数）涨幅-4.42%，均弱于地产板块。

2. 行业基本面

• 新房销售：45城商品房累计销售面积同比-28.5%，较上月略有改善。
• 去化周期：15城商品房去化周期为619天，较上月上升15天。
• 土地市场：
  • 100大中城市本年累计成交土地建面同比-21.2%。
  • 土地成交溢价率本周为5.6%，较上周提升。
  • 土地成交总价同比-42.6%，较上周略有下降。

3. 政策动态

• 保交楼政策：国家开发银行支持沈阳“保交楼”项目，标志着实质性纾困措施加速落地。
• 公积金政策：天津、银川、南宁等地提高公积金贷款额度，支持购房家庭。
• 二手房政策：广州推出“带押过户”政策，多地已实施，有助于提升二手房交易效率。
• 购房补贴：多地如临海、衡东、兴化等推出购房补贴政策，以刺激市场。

4. 投资策略

• 推荐企业：
  • 保利发展：作为高信用龙头央企，具备全国化和综合化发展能力，有望在需求回暖中抢占先机。
  • 越秀地产：扎根高能级区域，积极拓展全国，具备业绩稳定性和成长性。
  • 龙湖集团、碧桂园：被监管机构选定为示范房企，融资支持逐渐向民企倾斜，市场信心逐步恢复。

5. 风险提示

• 政策落地不及预期：政策执行效果可能不及预期。
• 盈利能力下滑：房企盈利压力可能持续。
• 销售不及预期：市场需求复苏可能受阻。

总结

本周房地产市场在政策支持下呈现一定的复苏迹象，尤其在二手房市场表现突出，反映出政策对需求端的积极影响。尽管新房销售仍面临较大压力，但土地市场和融资情况有所改善，显示出行业逐步回暖的信号。政策持续释放，尤其在二线城市和低能级城市更为积极，而热点城市则相对谨慎。分析师建议关注具备较强信用和市场拓展能力的央企、地方国企及经营稳健的民企，以把握市场复苏带来的投资机会。同时，需警惕政策执行效果、盈利能力和销售表现不及预期等潜在风险。