20260214-中银证券-房地产_关于上海收购二手房用于保租房试点工作启动的点评-如何理解上海收购二手房用于保租房_5页_413kb

报告摘要

上海于2026年2月2日正式启动首批收购二手住房用于保障性租赁住房的试点工作，涉及浦东、徐汇和静安三个区域。该试点标志着上海在住房保障体系中引入了新的模式，旨在通过政府主导、市场化运作的方式，优化住房保障供给，缓解市中心小户型房源供需矛盾。

政策背景：自2024年以来，上海逐步探索“以旧换新”和“收储”模式，将收购房源从新房扩展至二手房，并从市场化模式拓展至政府收购模式。
试点范围与条件：试点区域为浦东、徐汇、静安，主要收购内环内、2000年以前建成、70平以下、总价不超过400万元的产权清晰的个人二手房源。
实施机制：由政府牵头，各区公租房公司作为收购主体，采用“政府统筹、国企实施、专业运作”或“政府主导、市场运作、自愿参与”等方式推进。资金来源包括区级财政资金、银行专项贷款等，通过租金收益实现资金回笼与可持续运营。
市场影响：试点区域符合收购条件的房源租售比相对较高，且库存去化周期相对较短，政府收购有助于稳定市场预期，防止房价进一步下跌。
与郑州对比：郑州已实施“以旧换新”政策，但市场效果未达预期，而上海因房源租赁需求高、租售比好，政策实施更具优势。
投资建议：关注保利置业集团、华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团等房企，以及华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份等商业地产企业。

区域	房源筛选条件	置换要求	运作方式	资金来源
浦东	内环内、2000年以前、70平以下、总价不超过400万元	必须同步购买浦东新区内一手商品房	政府主导、市场运作、自愿参与	区级财政资金、银行专项贷款
静安	产权人有置换本区商品房意愿、总价适中、产权清晰的成套小户型	无强制新房要求，优先收购有置换意愿的房源	政府统筹、国企实施、专业运作	货币化配建资金、企业自有资金、商业银行贷款
徐汇	收购存量小户型房源	无强制要求	市场收购、政府统筹	区级财政资金、银行贷款

租售比：浦东新区为2.1%，静安区为2.6%，徐汇区为2.2%。
租赁需求：浦东、静安、徐汇区对一室和两室小户型的租赁需求占比分别为80.2%、85.4%、78.2%。
房价走势：2025年12月，浦东、静安、徐汇区符合收购条件的二手房均价分别为54,088元/平、53,826元/平、82,376元/平，较最高点降幅分别为42%、52%、19%。