20220724-华安证券-房地产行业周报_新房二手房成交低迷_重点关注房企纾困进程_21页_1mb

房地产行业市场分析总结

核心内容

2022年7月15日至7月21日期间，中国房地产市场整体表现低迷，新房和二手房成交面积均出现同比下滑，但新房成交面积环比略有回升。与此同时，土地市场成交面积和总价同比出现分化，部分城市土地成交活跃度有所改善。在政策层面，多地政府及金融机构正积极介入房企纾困，通过设立纾困基金、AMC介入、联合央企等方式推动问题楼盘和困难房企的化解。行业评级为“增持”，认为市场有望逐步企稳。

主要观点

• 新房成交：整体成交面积同比下降28.4%，但环比小幅回升1.0%。一线城市表现相对较好，同比上升18.1%，但环比下降4.7%；二线城市同比下滑29.7%，环比微降0.2%；三线城市同比大幅下降51.9%，环比显著上升14.5%。
• 二手房成交：整体成交面积同比下降21.5%，环比大幅下降8.6%。一线、二线、三线城市均出现同比和环比双降，其中三线城市降幅最大。
• 新房库存：整体库存面积环比微升0.81%，去化周期为12.3个月。三线城市库存去化周期较长，达24.4个月，显示去化压力较大。
• 土地市场：百城土地成交面积为3843万方，成交总价1487亿元，溢价率2.10%。二线城市土地成交面积同比大幅上升194%，三线城市则同比小幅下降43%。一线城市土地溢价率几乎为零，显示市场观望情绪浓厚。
• 房企纾困：多地政府联合AMC设立纾困基金，如郑州地产集团与河南资产管理有限公司成立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合等方式化解房企风险。AMC介入房企纾困主要形式包括一对一帮扶、联合央国企、推动破产重整、与地方平台公司合作等。

关键信息

新房成交情况

• 32城整体：成交面积284万方，同比-28.4%，环比+1.0%。
• 一线城市：成交面积71万方，同比+18.1%，环比-4.7%。
• 二线城市：成交面积162万方，同比-29.7%，环比-0.2%。
• 三线城市：成交面积51万方，同比-51.9%，环比+14.5%。

二手房成交情况

• 16城整体：成交面积114万方，同比-21.5%，环比-8.6%。
• 一线城市：成交面积27万方，同比-34.0%，环比-15.1%。
• 二线城市：成交面积59万方，同比-2.9%，环比-0.4%。
• 三线城市：成交面积28万方，同比-35.9%，环比-17.1%。

新房库存情况

• 16城整体：库存面积9218万方，环比+0.81%，去化周期12.3月。
• 一线城市：库存面积3145万方，环比+1.95%，去化周期10.5月。
• 二线城市：库存面积3277万方，环比+0.12%，去化周期9.9月。
• 三线城市：库存面积2795万方，环比+0.36%，去化周期24.4月。

土地市场情况

• 百城整体：土地成交面积3843万方，成交总价1487亿元，溢价率2.10%。
• 一线城市：土地成交面积36万方，同比-56%，溢价率0.00%。
• 二线城市：土地成交面积2327万方，同比+194%，溢价率+3.10%。
• 三线城市：土地成交面积1479万方，同比-43%，溢价率+2.60%。

投资建议

• 稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团。
• 成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团。
• 物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

• 房地产调控政策趋严。
• 销售修复不及预期。
• 资金面大幅收紧。

政策动态与行业新闻

• 政策支持：多地出台房地产宽松政策，如南京放宽积分落户门槛、长沙提高公积金贷款额度、武汉提供购房补贴等。
• 土地出让：上海、广州、深圳等地集中供地，部分地块直接成交或通过摇号方式出让。
• 城市更新：广州、深圳、东莞等地推进旧改项目，涉及多个区域。
• 物业与商业：多家物业公司及商业企业发布相关动态，如华润置地、碧桂园服务等。

公司要闻

• 融资动态：保利发展、滨江集团、华润置地、万科A、新城控股、金科股份、中南建设、华发股份、龙湖集团、中国海外发展、招商蛇口、绿地控股、旭辉控股集团、中国信达、中国恒大、金融街、厦门国贸、首开股份、豫园股份、荣盛发展、建业地产、大名城、中交地产、富力地产、世茂集团、蓝光发展、金辉控股、越秀地产、融信中国、花样年控股、阳光100中国、保利置业集团、泛海控股、合景泰富、贝壳、银座股份、市北高新、嘉华国际、正荣地产、京能置业、保利物业、新大正、南都物业、融信服务、卓越商企服务、彩生活、万物云空间科技等均有相关动态。

图表目录

• 图表1：32城一手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表2：一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表3：二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表4：三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表5：32城一手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表6：一线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表7：二线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表8：三线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表9：重点城市本周商品房成交面积同比及环比
• 图表10：16城新房库存面积及其去化周期（万方，月）
• 图表11：一线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）
• 图表12：二线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）
• 图表13：三线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）
• 图表14：16城新房库存套数及其去化周期（套，月）
• 图表15：一线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）
• 图表16：二线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）
• 图表17：三线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）
• 图表18：16城二手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表19：一线城市二手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表20：二线城市二手房成交面积及其同比（万方）
• 图表21：三线城市二手房成交面积及其同比（万方）
• 图表22：16城二手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表23：一线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表24：二线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表25：三线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表26：百城土地供应面积及其同比、环比（周）
• 图表27：百城土地成交面积及其同比、环比（周）
• 图表28：一二三线土地成交面积同比（周）
• 图表29：一二三线土地成交面积环比（周）
• 图表30：百城及一二三线土地溢价率（周）