20170410-华创证券-房地产行业周报_土地供应量化标准建立_政策和量价预期或更趋平稳_30页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体呈现成交量下降、土地市场活跃、政策调控趋严的态势。新房成交量环比下降34%，而土地成交面积环比大幅上升152.6%，显示出市场供应预期增强。政策方面，住建部和国土资源部首次明确土地供应调控定量指标，对库存紧张和过剩的城市分别设定12个月和18个月的量化标准，有助于市场供需更趋平稳。

主要观点

• 新房成交量：一线城市成交面积环比大幅下降59%，二线城市下降25.7%，三线城市下降26.5%，整体市场处于调整阶段。
• 二手房成交量：18个城市二手房成交环比下降38%，但同比降幅持续收窄，反映市场逐步趋稳。
• 库存去化：19个重点城市住宅可售面积环比下降1.1%，去化月数为9.9个月，行业仍处于去库存阶段。
• 土地市场：百城土地成交面积环比上升152.6%，显示政策对土地供应的调控效果逐步显现。
• 政策调控：住建部和国土资源部联合发文，明确土地供应调控定量指标，调控政策趋于精细化和预期性更强。
• 区域分化：一二线城市受调控影响较大，成交量下降，但价格相对稳定；三四线城市库存高，政策正向，成交量相对较好。

关键信息

行业数据

• 新房成交量：

  • 40城周成交453.0万平米，环比下降34.4%。
  • 一线城市周成交71.8万平米，环比下降59.0%。
  • 二线城市周成交228.0万平米，环比下降25.7%。
  • 三线城市周成交153.2万平米，环比下降26.5%。

• 二手房成交量：

  • 18城周成交171.6万平米，环比下降38.0%。
  • 一线城市周成交41.9万平米，环比下降50.8%。
  • 二线城市周成交90.3万平米，环比下降28.2%。

• 库存去化：

  • 19城可售面积9,300万平米，环比下降1.1%。
  • 一线城市去化月数8.4个月，环比上升0.4个月。
  • 三线城市去化月数11.8个月，环比下降0.3个月。

• 土地成交量：

  • 100城土地成交面积2,230万平米，环比上升152.6%。
  • 一线城市土地成交350.1万平米，环比上升709.9%。
  • 三线城市土地成交1,068万平米，环比上升169.4%。

政策与市场动态

• 政策调控：

  • 住建部和国土资源部联合发布政策，明确土地供应调控定量指标，防止区域性房价上涨。
  • 雄安新区及周边城市限购政策密集出台，抑制炒房行为。
  • 北京、上海等地加强房地产市场调控，检查执行情况，打击投机行为。

• 市场趋势：

  • 雄安新区及周边城市调控政策加码，影响市场预期。
  • 三四线城市因棚改货币化政策推动，成交量相对较好。
  • 深圳、北京等城市成交量持续下滑，进入深度调整期。

公司动态

• 房企表现：

  • 新城控股、华夏幸福、荣盛发展等公司在雄安新区布局，受到市场关注。
  • 金地集团一季度签约金额332亿元，同比增长60%。
  • 中州控股终止收购华南城23.2%股权，因政策市场环境变化。
  • 金隅股份表示雄安概念对其长期发展有利。

• 板块表现：

  • SW房地产指数上周上涨3.61%，表现优于沪深300指数。
  • 个股方面，荣盛发展、廊坊发展、华夏幸福、津滨发展、北京城建涨幅居前。

推荐公司及评级

• 强烈推荐：招商蛇口、首开股份、新城控股。
• 推荐：保利地产、荣盛发展、华夏幸福、华侨城A、北京城建、中洲控股、南国置业。
• 未评级：冠城大通、光明地产。

结论

房地产行业在政策调控和市场调整的双重影响下，成交量下降但土地市场活跃，政策预期趋于平稳。市场呈现区域分化，一二线城市成交量下滑，价格稳定；三四线城市成交量相对较好，政策支持持续。建议关注具备强三线开发能力、一二线资源储备及低估值龙头房企。