20180909-华创证券-房地产行业周报_一二线成交稳定_三四线趋弱_土地市场继续降温_21页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业数据表明，一二线城市新房成交量保持稳定，而三四线城市则出现明显下滑。整体来看，房地产市场呈现区域分化趋势，同时政策调控与市场动态对行业产生显著影响。在政策层面，房地产税法拟5年内提请审议，个税法修改明确住房贷款利息和租金扣除标准，租赁市场政策逐步完善，多地出台稳定租金、整治市场乱象的措施。此外，房企销售表现分化，部分公司回购股份，显示出对自身价值的信心。从市场表现来看，房地产板块整体下跌，弱于大盘。

主要观点

1. 成交情况

• 新房成交：上周49城一手房周成交594万平米，环比下降13%；9月截至上周一手房月成交同比上升5%，其中一二线城市同比上升24%，三四线城市同比下降31%。
• 二手房成交：上周15城二手房周成交122万平米，环比下降5%；8月二手房月成交同比上升5%，与上月持平。

2. 库存情况

• 新房库存：16城可售面积为6,974万平米，环比上升0.1%；3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比下降0.02个月。
• 去化月数：一线城市保持稳定，三线城市有所上升。

3. 政策动态

• 房地产税：房地产税法拟5年内提请审议，长效机制持续推进。
• 个税法修改：明确普通住房贷款利息、住房租金的扣除范围和标准。
• 信贷政策：国有大行上调2018年信贷额度，加大小微、房贷和消费贷等信贷投放。
• 租赁市场：全国超50城发布租房政策，一线城市积极出台稳租金举措，整治市场乱象。

4. 销售表现

• 头部房企：万科、保利、中南、荣盛、新城等公司8月销售数据表现亮眼，其中新城控股和荣盛发展同比增幅显著。
• 销售集中度：供给端调控导致资源向龙头房企集聚，销售集中度持续提升。

5. 板块行情

• 指数表现：上周SW房地产指数下跌1.83%，沪深300指数下跌1.71%，板块相对收益为-0.13%，表现弱于大盘。
• 个股表现：中弘股份、天业股份、华丽家族等个股涨幅居前。

关键信息

一、新房成交量

• 上周49城一手房周成交594万平米，环比下降13%。
• 一二线城市周成交458.9万平米，环比下降12%；三四线城市周成交135.3万平米，环比下降16%。
• 9月截至上周一手房月成交同比上升5%，其中一二线城市同比上升24%，三四线城市同比下降31%。
• 一线城市成交面积环比下降37.1%，但同比上升19.9%；二线城市成交面积环比下降4.8%，同比上升24.7%。
• 三线城市成交面积环比下降10.8%，同比下降36%；四线城市成交面积环比下降23.7%，同比下降17.5%。

二、二手房成交量

• 上周15城二手房周成交122万平米，环比下降5%。
• 8月二手房月成交同比上升5%，与上月持平。
• 一线城市二手房周成交40.9万平米，环比下降12.4%，同比上升45.1%。
• 二线城市二手房周成交70.6万平米，环比下降1.4%，同比下降5.3%。
• 三四线城市二手房周成交10.6万平米，环比上升8.7%，同比下降24.8%。

三、新房库存

• 上周末16城可售面积为6,974万平米，环比上升0.1%。
• 一线城市可售面积为2,291万平米，环比上升0.8%；二线城市可售面积为3,570.7万平米，环比下降0.1%。
• 三线城市可售面积为1,112.6万平米，环比下降0.2%。
• 3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比下降0.02个月。

四、政策新闻

• 房地产税：房地产税法拟5年内提请审议。
• 个税法修改：明确普通住房贷款利息、住房租金的扣除范围和标准。
• 信贷调整：国有大行上调2018年信贷额度，加大零售信贷投放。
• 租赁政策：全国超50城发布租房政策，多地整治中介乱象。
• 土地管理：佛山规定“产保区”内不得新增开发商品住宅类经营性房地产项目，胡春华强调遏制农地非农化。

五、重点公司动态

• 销售数据：万科、保利、中南、荣盛、新城等公司8月销售金额同比增幅显著。
• 融资与回购：碧桂园、世茂房地产、远东发展等公司持续回购股份，公司价值受到认可。
• 融资活动：新城控股拟发行3亿美元优先票据，票面利率6.5%；万科A获准注册80亿元超短融。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

结论

当前房地产行业整体处于低库存阶段，成交量分化明显，政策调控持续推进。房地产税法的审议和个税法的修改为长效机制建设提供了政策支持，租赁市场整治有助于稳定市场。尽管新房成交有所放缓，但部分房企销售表现亮眼，融资活动活跃，显示行业龙头和蓝筹企业仍具备较强市场竞争力。整体来看，板块表现弱于大盘，但对地产龙头和蓝筹企业仍维持“推荐”评级。