平稳有序，砥砺前行2019年楼市总结58安居客房产研究院_55页_1mb

2019年楼市总结：平稳有序磁防前行

核心内容概述

2019年，中国楼市在宏观经济和政策调控的双重影响下，呈现出总体平稳、结构分化、政策收紧的特点。全球经济面临通胀与低迷压力，国内经济运行总体平稳，但增速有所放缓。房地产金融政策持续收紧，土地政策进一步规范，调控政策坚持“房住不炒”定位，人才与落户政策普遍放松，租赁市场发展被重点支持。购房者信心与行为表现出一定的理性与分化，产品力与用户需求的变化成为未来竞争的关键。

主要观点

一、经济环境

• 全球经济压力：2019年全球面临通胀低迷，美联储维持利率不变，进入观望期。
• 国内经济运行：国内GDP增速放缓，但仍保持在“6”以上，经济运行总体平稳。
• 房地产金融政策收紧：中央多次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，金融监管持续加强，严控房企融资与居民杠杆率。
• 土地政策规范化：国家加强土地管理，推进集体土地入市，提升土地资源配置效率，完善土地征收程序。
• 调控政策：坚持“房住不炒”定位，落实“一城一策”机制，城市调控政策逐步收紧。

二、人才与落户政策

• 多数城市放宽落户门槛：超过30个城市实现“零门槛”落户，部分城市提供高额人才补贴，如宁波最高可达800万元。
• 人才政策聚焦安居：各地人才政策主要围绕落户与住房补贴展开，部分城市提供购房优惠、优先选房等政策。

三、住房租赁市场

• 政策支持租赁市场发展：中央出台多项政策支持住房租赁，鼓励专业化、机构化发展。
• 整治租赁中介乱象：加强中介监管，规范市场行为。
• 租赁需求持续增长：一线城市租赁市场相对稳定，部分城市如苏州、南京、深圳等二手房挂牌价涨幅明显。

四、新房市场表现

• 土地市场降温：2019年1-11月全国土地购置面积同比下降14.2%，成交价款下降13.0%，房企拿地更加理性。
• 房地产开发投资增速回落：全国房地产开发投资增长10.2%，东北地区降温最为明显。
• 商品房销售破15万亿：预计全年销售金额将突破15万亿元，一线城市成交量和价格表现较好。
• 待售面积持续下行：全国商品房待售面积持续减少，办公楼库存缓慢回升。
• 户型偏好变化：三居室成为主流，改善型需求逐步上升，90-120平方米成为首选面积段。

五、二手房市场表现

• 挂牌房源量波动：春节后挂牌房源量逐步上升，6月份达到峰值。
• 访问热度平稳：找房高峰出现在3月，之后热度缓慢下行。
• 一线城市挂牌价稳定：部分新一线城市如苏州、南京、宁波等挂牌价涨幅明显。
• 购房目的以改善为主：53.7%购房者为改善自住环境，42.7%为学区房需求。
• 理想房源以三居室为主：55.9%购房人群倾向90-120平方米三居室，一线城市更倾向大户型。
• 总价偏好集中在150万以下：近70%购房人群选择总价在150万以下的房源。
• 小区环境关注点：停车位、儿童设施、公共区域成为主要关注点。
• 周边配套重视学校与医院：购房者对生活配套的关注度高于交通。
• 交房后服务需求：保洁与维修服务关注度高，超过60%购房人群关注。
• 线上找房成为主流：59.5%购房人群希望有专业分析师提供服务。
• 线下中介仍占六成：购房者注重中介服务态度、房源数量及费用。

六、海外置业趋势

• 多数购房者持谨慎态度：仅37.1%有海外置业意愿，一线城市高于新一线城市。
• 北美成为首选区域：49.7%购房者倾向北美，东南亚、欧洲、中东紧随其后。
• 预算集中在中端：43.9%购房者预算在100-300万之间，新一线城市偏好中端房源。

关键信息总结

• 政策调控持续：2019年房地产金融、土地、限购等政策继续收紧，坚持“房住不炒”定位。
• 市场分化明显：一线城市表现稳健，三四线城市面临降温与政策放松可能。
• 购房者行为理性：购房信心指数波动，用户更关注居住品质与户型改善。
• 租赁市场发展受重视：国家推动租赁市场发展，支持公租房与市场租赁住房建设。
• 产品力成为竞争关键：房企需提升产品品质，以应对市场分化和用户需求变化。
• 用户需求不断变化：90后、00后购房需求变化明显，三居室需求上升，租赁意愿增强。

未来展望

1. 调控分化：2020年调控将更加精准，房价成为政策松紧的“刻度尺”，三四线城市可能迎来政策放松。
2. 金融政策持续收紧：房企融资难将持续，融资成本高企，项目转让与合作将成为常见手段。
3. 房企回归一二线：受棚改结束与需求变化影响，房企将逐步退出三四线市场，聚焦一二线城市。
4. 产品力提升：房企竞争将从规模转向产品力，提升品质成为关键。
5. 用户需求变化：随着年轻群体进入市场，居住需求更加多样化，三居室和租赁市场将更受青睐。

报告说明

• 数据来源：58安居客房产研究院基于市场公开信息、平台数据及历史大数据。
• 报告周期：2019年1月-2019年12月。
• 版权声明：报告内容受法律保护，未经授权不得使用或改编。
• 免责声明：报告观点基于行业经验与数据，不承担相关行为的法律责任。
• 联系方式：张波（首席分析师），邮箱：zhangbo_ajk@58.com，地址：上海市浦东新区东方路1217号陆家嘴金融服务广场13/15F。