两集中政策影响下房企应对全攻略_39页_4mb

“两集中”政策影响下房企应对全攻略总结

核心内容概述

“两集中”政策要求重点城市住宅用地集中发布出让公告和集中组织出让活动，对房企投资、融资及片区开发策略产生深远影响。该政策促使房企在资金有限的情况下，优化投资策略，调整营销节奏，探索收并购及片区开发等新路径，以适应市场变化并提升投资回报率。

主要观点

一、投资策略升级

1. 投资城市选择

   • 房企需科学评估候选城市的长期投资价值及外溢能力。
   • 从长三角城市群分析，南京、杭州、苏州等核心城市具有较高的长期投资价值，而部分城市因距离较远或外溢能力弱，得分较低。

2. 投资时点判断

   • 房企需根据货币周期（如M1增速）和房地产周期（如楼面价增速）进行精准判断，以把握最佳投资时机。
   • 上海楼面价增速领先M1增速约7个月，表明在2021年4季度前地价仍处于上涨阶段，房企需谨慎拿地。

二、投融资与收并购策略

1. 营销节奏与融资方式调整

   • 集中供地将改变房企传统营销节奏，建议提前进行集中性销售以回笼资金。
   • 融资需集中进行，房企应寻找融资窗口期，优化资金使用效率。

2. 收并购成为重要渠道

   • 收并购是房企增储的重要方式，尤其在“两集中”政策下，房企难以通过招拍挂获取足够土地。
   • 品牌房企在收并购金额上占主导地位，且收并购标的呈现大宗化趋势。

3. 收并购动因多样化

   • 收并购主要为获取土地资源、进行多元化转型、优化资产结构等。
   • 例如：世茂收购泰禾项目、万科收购华夏幸福土储、金科股份提出“美好生活服务商”标准等。

4. 收并购方式分析

   • 协议收购、增资和二级市场收购是主流方式，其中协议收购数量为其他方式的两倍以上。
   • 增资收购金额增长显著，说明大型房企更倾向于通过增资方式进行土地获取。

5. 风险对冲建议

   • 房企应关注外汇掉期、利率掉期等金融工具，以对冲境外融资带来的汇率风险。

三、片区开发成为新方向

1. 片区开发的意义

   • 片区开发是房企在“两集中”政策下进行城市布局的重要方向，有助于实现短期销售盈利与长期持有增值的结合。
   • 一线及重点城市因供地集中在郊区，片区开发成为获取长期增值机会的关键。

2. 片区开发需求与趋势

   • 一线及重点城市片区开发围绕城市更新和复合功能展开，旨在优化城市结构，提升竞争力。
   • 热点三四线城市因拿地限制较少，成为房企集中开发重点，片区开发将促进区域发展和产业培育。

3. 片区开发对房企的要求

   • 房企需具备较强的产业能力，包括商业、办公、公寓等产品打造能力及配套服务能力。
   • 与政府合作是主流模式，房企需具备战略协同能力。

4. 片区开发案例

   • 绿地控股、融创中国、华夏幸福等房企已与地方政府开展多项合作，涉及城市更新、产业新城、文旅项目等。

5. 片区开发带来的量价红利

   • 片区开发可带来显著的量价增长，如锡东新城、常州高铁新城、杭州城东新城等案例显示，片区开发在多年后可实现成交量与均价的大幅上升。

关键信息

• “两集中”政策实施时间：2021年3月、6月、9月中旬分三批次集中供地。
• 投资策略：需结合城市长期投资价值与短期利润空间，采用“优中择优”策略。
• 融资建议：房企需提前准备集中融资，关注货币周期，采用多种融资方式并进行风险对冲。
• 收并购趋势：收并购成为房企增储重要方式，品牌房企主导，方式以协议收购、增资为主。
• 片区开发方向：一线及重点城市与热点三四线城市均需重视片区开发，尤其在城市更新和产业勾地方面。
• 片区开发模式：与政府合作开发为主流，同时与国企合作也是常见方式。
• 片区开发案例：绿地控股、融创中国、华夏幸福等房企已开展多个片区开发项目，涵盖城市更新、文旅、康养等多个领域。

结论

“两集中”政策对房企的投融资策略、投资节奏及土地获取方式带来重大变化。房企需在政策引导下，调整城市选择与拿地节奏，加强收并购布局，同时探索片区开发以实现长期持有增值。通过科学评估、灵活应对和多元布局，房企有望在政策背景下实现稳健发展。