“两集中”政策影响下房企应对全攻略_39页_4mb

“两集中”政策影响下房企应对全攻略总结

核心内容概述

“两集中”政策是指国家自然资源部要求重点城市住宅用地在2021年实行集中发布出让公告与集中组织出让活动，旨在调控土地市场，防止市场过热。该政策对房企在投资、融资、收并购及片区开发等方面产生深远影响，促使房企调整战略，优化资源配置，提升市场竞争力。

主要观点与关键信息

一、投资策略升级

• 投资城市选择：房企需科学评估城市群内城市的内生与外生发展动力，优先选择长期投资价值高且具备核心城市外溢能力的城市。
  • 内生性指标：包括经济增长动力（GDP增速、专利授权量、人均GDP等）。
  • 外生性指标：考虑都市圈核心城市的产业、人口、购买力外溢能力。
• 投资时点判断：通过分析货币周期（如M1增速）与房地产周期（如楼面价增速）的关系，精准把握最佳拿地时机。
  • 以上海为例，楼面价增速领先M1增速约7个月，当前地价处于持续上涨阶段，房企需谨慎拿地。
• 短期与长期投资组合：
  • 短期推荐布局城市：需综合考虑城市短期利润空间与市场规模风险。
  • 长期推荐布局城市：以核心城市为主，具备较高的投资价值和外溢潜力。

二、投融资与收并购策略

• 融资方式调整：面对集中拿地带来的资金压力，房企需优化融资节奏，提前布局融资窗口期。
  • 融资高峰期预计在2021年5月开始，可能持续3年，形成还款高峰期。
• 收并购成为重要渠道：
  • 收并购是房企增储的重要手段，尤其在“两集中”政策下，拿地受限。
  • 收并购动因：包括获取土地资源、优化城市布局、进行多元化转型、改善资产结构等。
  • 收并购方式：协议收购、增资、二级市场收购等，其中协议收购和增资占比较高。
• 品牌房企主导收并购：虽然非品牌房企参与度提升，但品牌房企在金额上占主导地位，收并购标的呈现大宗化趋势。
• 收并购建议：
  • 建议房企建立系统性并购逻辑，注重战略性机会点和标的关键点分析。
  • 强调对收并购项目的风控管理，确保项目整合顺利进行。

三、片区开发成为新方向

• 片区开发趋势：在“两集中”政策下，房企将转向片区开发，以实现短期销售盈利与长期持有增值的双重收益。
• 一线及重点城市片区开发：
  • 以城市更新和复合功能开发为主，如杭州城东新城、上海虹桥商务区。
  • 片区开发有助于提升城市竞争力，同时为房企带来稳定的土地储备和长期收益。
• 热点三四线城市片区开发：
  • 由于拿地条件宽松，成为房企重点布局区域。
  • 通过片区开发培育新经济动能，承接核心城市外溢资源，如嘉善南站高铁新城。
• 片区开发优势：
  • 可穿越房地产周期，稳定收益。
  • 有助于土地储备，锁定地价，提升整体盈利水平。
• 房企要求：
  • 需具备较强的产业能力，包括商业、办公、公寓等产品开发及配套服务。
  • 与政府或国企合作开发成为主流模式，如绿地控股、融创中国、世茂房地产等。

关键策略建议

• 投资策略：科学选择投资城市与时机，结合长期与短期投资逻辑，实现资金的最优配置。
• 融资策略：优化融资节奏，提前布局融资窗口，注重对冲汇率与利率风险。
• 收并购策略：聚焦大宗交易，加强与非品牌房企合作，提升整体拿地效率。
• 片区开发策略：积极参与政府合作项目，提升产业能力，实现城市更新与长期增值。

附：典型房企与政府合作案例

总结

“两集中”政策对房企提出更高要求，促使房企在投资、融资、收并购及片区开发等方面进行全面战略调整。房企需科学评估城市投资价值，优化融资节奏，加强收并购布局，并积极拓展片区开发模式，以适应政策变化，实现可持续发展。