20210226-东北证券-住宅用地招拍挂_两集中_政策点评_招拍挂难了_也许可以并购_旧改_3页_546kb

债券研究报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业在“两集中”供地政策下的发展趋势，并探讨了该政策对房地产企业投资策略、行业集中度及利润水平的影响。报告指出，该政策从土地供给端限制房地产开发企业的扩张，与以往的需求端调控政策（如限购、限售）形成对比。

主要观点

• 政策背景与导向
  自然资源部要求住宅用地招拍挂实行“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年不超过3次。该政策旨在通过减少土地供给频率，提升房地产企业获取土地的难度和成本。

• 政策影响分析

  • 行业分化加剧：政策将使土地资源进一步向头部企业倾斜，中小房企在竞争中处于劣势，难以复制过去“弯道超车”的模式。
  • 投资策略转变：实力较弱的企业可能转向并购、旧改等更为成熟的拿地模式，以降低土地获取成本和风险。
  • 利润水平下降：集中供地加剧了市场竞争，土地资源性价比下降，从而整体降低房地产行业利润。
  • 行业集中加速：政策将推动房地产行业进一步集中，对行业整体及大多数企业而言，不是利好。

• 企业应对建议

  • 优化治理与资源：房企应加强治理水平，统筹采购、融资和销售策略。
  • 采取保守策略：受调控政策影响较大的企业应考虑采用相对保守的发展战略，避免过度扩张。
  • 关注未来机会：在当前政策环境下，企业应审慎应对，为未来可能的市场变化做好准备。

关键信息

• 政策实施范围：试点城市基本涵盖所有重点区域，约22座城市。
• 政策效果：相比“限购”等需求端政策，“两集中”政策对房地产企业的影响更为深远，尤其对中小房企和杠杆水平较高的企业。
• 投资评级说明：报告中包含股票和行业投资评级说明，明确不同评级对应的预期收益。
• 风险提示：报告指出房地产销售大幅下滑是潜在风险。

相关报告

• “滞涨”可能性分析：探讨经济滞涨背景下债券市场的走势。
• 美联储预期管理：分析美联储政策对市场的影响。
• 债券市场机会：结合低基数和高增长，分析债券市场的发展趋势。
• 市场行情延续：认为疫情反复有助于市场行情的延续。

分析师信息

• 陈康：固定收益首席分析师，具有丰富的宏观经济分析和企业信用评估经验。
• 薛进：上海交通大学硕士，曾就职于交通银行总行。
• 余袁辉：清华大学五道口金融学院硕士，曾任职于泰康资产管理公司。

重要声明

• 本报告仅供本公司客户使用，不构成对任何人的投资建议。
• 报告内容基于公开资料，信息准确性与完整性不作保证。
• 报告结论反映作者真实观点，未受第三方影响。
• 报告版权归东北证券所有，未经许可不得翻版、复制、发表或引用。

风险提示

• 房地产销售大幅下滑可能对行业造成较大冲击，需重点关注。

投资评级说明

• 股票评级：买入、增持、中性、减持、卖出，分别对应不同收益预期。
• 行业评级：优于大势、同步大势、落后大势，分别对应行业指数与市场基准的相对表现。

机构销售联系方式

• 公募销售：华东、华北、华南地区均有详细联系方式。
• 非公募销售：华东地区有李茵茵（总监）及多位销售代表的联系方式。

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总结：本报告指出，“两集中”供地政策将加剧房地产行业分化，推动行业集中，对中小房企和高杠杆企业形成更大压力。建议企业优化治理、调整策略，以适应政策变化。同时，报告包含丰富的投资评级信息及分析师背景，强调政策对行业和市场的影响，并提示相关风险。