房地产行业：集中供地元年观察，格局重构，国央主导-20220109-国信证券-22页_656kb

证券研究报告总结：房地产行业集中供地元年观察

核心内容

2021年，中国22个试点城市实施了集中供地政策，标志着房地产行业土地供应模式的重大调整。整体来看，22城三批集中供地共成功出让1984宗地块，占挂牌总地块的77%，成交建筑面积22541万平方米，较2020年下降14%；成交金额22318亿元，成交均价9901元/平方米。

全年格局：先热、再冷、终稳

1. 第一批次集中供地：整体表现火热，成交量和溢价率居首，土地竞争激烈，房企拿地意愿强烈。
2. 第二批次集中供地：受融资监管趋严、销售断崖式下跌等因素影响，整体遇冷，流拍率显著上升，成交溢价率骤降。
3. 第三批次集中供地：随着政策基调软化和市场信心修复，呈现平稳态势，流拍率下降，但溢价率仍为全年最低。

城市热度差异明显，单城内部亦有分化

• 南方城市热度更高：如深圳、杭州、无锡等城市，房企参与热情高，溢价率和流拍率等指标优于北方城市。
• 供应量增加导致内部分化：合肥、重庆、广州等城市内部地块表现差异明显，部分地块成交活跃，部分则流拍。

拿地意愿分化，国央企拿地占比提升

• 民企拿地锐减：受融资收紧和市场基本面下行影响，民企拿地意愿明显下降。
• 国央企主导市场：国央企及城投公司作为“信用中介”托底，拿地比例在第二批次达到68%，第三批次为59%。
• 部分规模民企恢复拿地：在政策触底回暖背景下，财务状况较好的民企开始重新参与拿地。

投资建议

• 行业趋势：行业至暗时刻后，快周转模式退出，行业将进入慢速发展但逐步复苏阶段。
• 推荐标的：关注经营稳健、财务健康的国央企龙头，如保利发展、金地集团，以及国央企下属物业公司如保利物业、招商积余。
• 策略：积极面对行业格局重构，把握收并购及土地市场机会，获取高性价比项目，修复远期利润表。

风险提示

• 行业基本面超预期下行。
• 政策边际转暖不及预期。

关键数据一览

重点公司盈利预测及投资评级

数据来源

• Wind
• 克而瑞数据库
• 国信证券经济研究所预测

结论

集中供地政策在2021年全面推行，行业整体呈现“先热、再冷、终稳”的格局。随着政策调控和市场调整，国央企逐渐成为市场主导力量，房地产行业进入新的发展阶段。投资者应关注国央企及财务状况良好的房企，把握行业重构带来的机会。