58安居客房产研究院独家：城市集中供地研究报告南京篇_20页_6mb

南京城市集中供地研究总结

核心内容概述

2021年5月，南京作为22个集中供地城市之一，完成了首批次土地出让。此次供地共推出52幅地块，全部为涉宅用地，总用地面积297万㎡，其中商品住宅用地225万㎡，起拍总价866.8亿元。最终，51幅地块成功成交，仅1幅流拍，成交金额达993亿元，平均溢价率为24%。

主要观点

• 集中供地未达降温预期：尽管集中供地旨在稳定市场，但土地热度依然不减，尤其是长三角和一线城市。
• 土地供应重心转移：南京的供地计划分三批，前两批以中心城区为主，10月份则向副城及郊区倾斜。
• 地价与房价双限政策：南京实行“限房价、竞地价”政策，36幅地块触顶进入摇号阶段，土地价格整体上涨。
• 房企竞争激烈：房企报名数量多，竞争激烈，部分地块溢价率高达31.9%，部分地块进入联合拿地模式以降低成本。

关键信息

南京土拍数据

土地成交区域分布

• 浦口区：成交11宗，可建面积近23万㎡，占总成交面积的32%。
• 雨花台区：成交9宗，可建面积191万㎡，成交金额265.9亿元，占总成交金额的27%。
• 秦淮区：成交6宗，可建面积38.25万㎡，全部触顶进入摇号，溢价率均在30%以上。
• 玄武区、建邺区、栖霞区：均有较多地块成交，其中玄武区G24地块成交楼面价12520元/㎡，溢价率23.8%。

南京土拍之最

• 最多触顶数量：36幅
• 最多竞价轮数：158轮
• 报名数量最多：78家
• 单幅地价最高：88.9亿元（玄武G24）
• 楼面地价最高：37137元/㎡（秦淮G28）
• 最高溢价率：31.9%（迈皋桥G42）

土地成交概况

• 成交面积与金额：2021年1-5月，南京市宅地成交可建面积936万㎡，成交金额1183亿元，占2020年全年成交金额的63%。
• 楼面价走势：楼面价持续上涨，2021年1-4月平均为12639元/㎡，比2020年上涨17%。
• 溢价率走势：2021年1月至今，南京市土地成交溢价率为17.4%，为近三年最高。

重点开发商分析

招商蛇口

• 拿地情况：2021年首次供地共摘得4幅地块，总成交金额147.5亿元，平均溢价率24.8%。
• 布局情况：招商蛇口主战场在二线城市，近两年在长三角区域增加布局，如苏州、南通、上海、杭州、嘉兴、宁波、合肥等。
• 在售/待售项目：南京市场在售项目8个，待售项目8个，合计16个，均分布在核心区域，质量较高，受到市场追捧。
• 典型项目：长江时代1516项目中签率近2.44%，为同期最低。

热点地块分析

秦淮区地块

• 地块名称：南部新城大校场G28地块
• 区域：秦淮区
• 用地性质：住宅用地
• 建筑面积：6.57万平方米
• 楼面价：37137元/㎡
• 溢价率：30.48%
• 竞得人：保利发展控股集团股份有限公司

秦淮区在售/待售商品住宅

土地热度分化加剧

• 核心城市与区域热度高：房企更倾向于投资核心城市和区域，土地逐渐向头部企业集中。
• 区域供应差异：中心城区土地供应稀缺，房地产市场需求旺盛，土地热度较高；副城及郊区土地供应相对宽松，热度较低。

市场展望

• 全年土地供应预期：预计全年土地成交金额将超过2020年。
• 房价与地价关系：随着地价升高，房价限制，房企利润空间将进一步压缩。
• 政策影响：集中供地政策对市场影响显著，土地供应和价格调控效果明显，但市场热度依然较高。