深度报告-20220109-国信证券-房地产_集中供地元年观察-格局重构_国央主导_22页_655kb

证券研究报告总结：房地产行业集中供地元年观察

核心内容概述

本报告对2021年房地产行业22城集中供地政策进行了深度分析，指出集中供地制度的实施对市场格局、房企拿地行为及投资策略产生了深远影响。报告强调，集中供地政策的实施标志着房地产行业进入新的发展阶段，即“国进民退”的格局重构。

全年格局：“先热、再冷、终稳”

2021年22城集中供地呈现出“先热、再冷、终稳”的走势：

• 第一批集中供地：整体表现火热，成交量和溢价率最高，房企拿地热情高涨。
• 第二批集中供地：受融资监管趋严、销售断崖式下跌等因素影响，市场遇冷，流拍率显著上升，溢价率骤降。
• 第三批集中供地：随着政策基调软化和市场信心恢复，市场趋于平稳，流拍率下降，溢价率企稳。

22城三批集中供地共成功出让1984宗地块，占挂牌总地块的77%。总成交建筑面积为22541万平方米，较2020年下降14%；成交金额为22318亿元，成交均价为9901元/平方米。

城市热度差异明显

• 南方城市（如深圳、杭州、无锡）整体热度显著高于北方城市，表现为更高的房企参与热情、溢价率和更低的流拍率。
• 单城内部分化：部分城市（如合肥、重庆、广州）因供应量增加而出现地块间的明显分化。

拿地意愿分化，国央企占比提升

• 第一批集中供地后，民企拿地数量锐减，国央企及城投公司成为市场主力。
• 第二批集中供地中，国央企拿地比例高达68%，在多个城市托底明显。
• 第三批集中供地中，国央企拿地比例下降至59%，部分财务状况较好的规模民企重新参与拿地。

投资建议

• 行业趋势：行业进入“慢下来、好起来”的阶段，快周转模式退出历史舞台。
• 投资方向：建议关注经营稳健、财务健康的国央企龙头，如保利发展、金地集团，以及国央企下属物业公司，如保利物业、招商积余。
• 逻辑支撑：国央企在融资端具有显著优势，可抓住收并购及土地市场机会，获取高性价比项目，修复远期利润表。

关键数据

风险提示

• 行业基本面超预期下行
• 政策边际转暖不及预期

投资评级

推荐个股

• 保利发展：投资评级“买入”，2022年预计EPS为2.78元，PE为5.8倍。
• 金地集团：投资评级“买入”，2022年预计EPS为2.70元，PE为5.0倍。
• 保利物业：投资评级“买入”，2022年预计EPS为2.06元，PE为23.5倍。
• 招商积余：投资评级“买入”，2022年预计EPS为0.71元，PE为27.0倍。

附注

• 报告数据来源：Wind、克而瑞数据库、国信证券经济研究所预测。
• 报告由国信证券经济研究所发布，分析基于合规数据和职业判断，力求客观公正。