同策房产咨询-上海市场周报20180305_15页_2mb

同策市场每周观察总结（2018年02月26日——2018年03月04日）

核心内容概述

本周（2018年02月26日——2018年03月04日）上海房地产市场整体呈现回暖迹象，商品房、公寓、商业和办公类产品在成交量和均价上均有显著提升。然而，别墅市场因供应量为零，成交量和均价大幅上涨，但整体市场仍处于调整期。同时，两会提出房地产税立法，标志着楼市调控政策进入新阶段。

主要观点与关键信息

商品住宅市场

• 核心数据：
  • 供应面积：7.50万平米，环比上涨57%
  • 成交面积：6.81万平米，环比上涨191%
  • 成交均价：43909元/平米，环比上涨13%
• 市场动态：
  • 成交面积段偏重大户型，120平米以上占比上升12%，90-120平米占比下降8个百分点。
  • 成交总价段中，200-500万元占比上升13个百分点至43%，1000万元以上豪宅占比上升3个百分点。
  • 成交均价段中，3-5万元均价段占比超过50%，环比上升25个百分点。
• 供应情况：
  • 本周上市两个项目，共推出744套房源，面积7.50万平米，主要来自南桥新城及安亭汽车城板块。
  • 套均面积约为100平米，经济型房源为主。

公寓市场

• 核心数据：
  • 供应面积：7.50万平米，环比上涨71%
  • 成交面积：5.67万平米，环比上涨167%
  • 成交均价：41592元/平米，环比上涨8%
• 市场动态：
  • 市场仍处于节后调整期，成交量低于2017年同期水平。
  • 崇明区、嘉定区和青浦区成为成交主力区域，三区成交占比达50%。
  • 内环内项目静安康鑫家园的成交可能带动未来几周均价上扬。
• 楼盘排名：
  • 供应TOP10项目主要集中在嘉定、青浦、崇明等区域。
  • 成交TOP10项目中，万科安亭新镇、泰禾大城小院、葛洲坝绿城玉兰花园等项目表现突出。

别墅市场

• 核心数据：
  • 供应面积：0.00万平米，环比下降100%
  • 成交面积：1.14万平米，环比上涨421%
  • 成交均价：56655元/平米，环比上涨34%
• 市场动态：
  • 别墅市场成交量稀少，但成交均价大幅上涨，主要受个别高价项目影响。
  • 闵行区金虹桥板块的古北壹号以218094元/平米成交，带动整体均价上升。
  • 2018年别墅成交占比降至10%，低于2016-2017年的15%。
• 楼盘排名：
  • 独栋别墅成交TOP10中，古北壹号、金茂逸墅等项目占据前列。
  • 联排别墅成交TOP10中，泰禾大城小院、万科安亭新镇等项目表现优异。

商业市场

• 核心数据：
  • 供应面积：0.17万平米，环比下降92%
  • 成交面积：2.15万平米，环比上涨943%
  • 成交均价：31957元/平米，环比下降21%
• 市场动态：
  • 青浦区成为本周商业成交主力，上海青浦万达茂成交130套，成交均价35616元/平米，收获货值3.5亿元。
  • 青浦区商业项目套均面积较小，总投入约300万元，适合个人投资。
• 楼盘排名：
  • 供应TOP10项目中，美瑞清河湾、佘山珑原等项目位于青浦区。
  • 成交TOP10项目中，上海青浦万达茂、金地艺华年等项目表现突出。

办公市场

• 核心数据：
  • 供应面积：7.76万平米，环比无变化
  • 成交面积：2.05万平米，环比上涨33424%
  • 成交均价：41285元/平米，环比上涨28%
• 市场动态：
  • 办公市场受春节假日影响，整体供求价下滑，但市场暗流涌动。
  • 内环内项目如黄浦区五里桥街道99街坊项目入市，最低报价6.5万元/平米。
  • 重点项目包括虹桥嘉汇、虹桥世界中心、新华联国际中心等，均位于闵行、青浦、浦东等区域。
• 楼盘排名：
  • 供应TOP10项目中，黄浦区五里桥街道、美瑞清河湾等项目位于前列。
  • 成交TOP10项目中，虹桥嘉汇、新华联国际中心等项目表现优异。

本周案例分享：万科安亭新镇·万科湖雨森林

• 物业地址：嘉定安礼路399弄
• 开盘时间：2018年2月25日
• 户型设计：
  • 开盘户型包括95-110平米三房洋房，115-125平米叠加，135平米联排。
  • 客厅卧室室室朝南，通风采光良好，户型方正紧凑。
• 热销情况：
  • 开盘当天推出258套房源，认购220套，去化率达85%。
  • 洋房当天去化率达100%。
• 社区品质：
  • 项目由10万方城市广场、3万方街区商业和约80万方住宅区组成。
  • 容积率0.59，绿化率60%，主打低密院落理念，融合德式森林住宅元素与上海建筑文化。
• 区位优势：
  • 位于安亭板块西南角，依托上海国际汽车城，发展汽车产业、房地产业和旅游业。
  • 轨道交通11号线的开通为其注入新活力。
• 商业配套：
  • 项目周边有尚余幼儿园、同济大学附属实验小学、中学、董藩肝胆医院分院等。
  • 集中式商业财富广场等配套设施齐全。

同策研究院信息

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  • 同策研究院、同策资管、老张宏论定期发布周月报告及专题分析。
• 联系方式：
  • 研究员徐玉红：Tel: 51560606-8285 / 13816863370
  • 公司网址：www.tospur.com

政策动态

• 3月5日，两会政府工作报告提出深化财税体制改革，推进房地产税立法。
• 房地产税立法标志着楼市调控进入新阶段，未来将完善土地、财税、金融三大调控体系。
• 同策研究院总监张宏伟指出，房地产税的推出将有助于楼市回归“房子是用来住的、不是用来炒的”健康发展轨道。