20221026-国盛证券-房地产开发行业专题研究_22城集中供地和出险房企统计_拿地持续走冷_民企出险过半_15页_993kb

房地产开发行业总结

核心内容概述

本文主要分析了2022年房地产开发行业的集中供地情况、房企出险状况以及对地产股的投资建议，从土拍市场、企业拿地趋势、销售数据和政策环境等多个维度进行总结。

主要观点

• 土拍市场持续降温：22城集中供地进入第三批，整体成交热度下降，流拍撤牌率提升，溢价率下降。
• 城市分化明显：部分城市如武汉、广州、福州供应和成交建面大幅增加，而苏州、宁波、无锡、杭州等城市则因供应缩减导致成交下降。
• 城投企业托底作用增强：城投企业拿地金额占比显著上升，成为土拍市场的主力，而民企占比大幅下降。
• 民企出险比例过半：百强房企中，民企出险比例达53%，市占率从62%降至49%，产能出清力度较大。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，认为政策进一步放松是趋势，地产股具备“进可攻退可守”的特点。

关键信息

土拍市场情况

• 供应情况：

  • 第三批15城供应建面环比增加10%，其中武汉、广州、福州供应建面增幅较大，分别达到379%、165%和113%。
  • 苏州、宁波、无锡、杭州供应建面环比大幅缩减，分别减少65%、59%、46%和40%。
  • 深圳、福州、武汉和厦门因中心区地块占比减少，楼面价下降明显。

• 成交情况：

  • 第三批15城成交建面环比增加7%，武汉、广州和福州增幅显著。
  • 苏州、宁波、无锡、南京和杭州因供应减少，成交建面大幅减少，降幅在40%及以上。
  • 第三批15城成交金额4261亿元，环比下降5.5%。

• 流拍撤牌与溢价率：

  • 第三批15城流拍撤牌率提升至11.8%，高于第二批的8%。
  • 成交溢价率降至2.8%，低于第二批的4.1%。
  • 深圳和上海的底价成交占比提升显著，分别增加52%和33%。
  • 无锡、天津、武汉和厦门溢价率较低，在0.2%以内。

房企拿地情况

• 拿地主力企业：

  • 国企和城投企业依然是拿地主力，其中城投企业拿地金额占比从9%上升至39%。
  • 民企拿地金额占比从50%降至16%。

• 重点房企表现：

  • 招商蛇口、保利发展、华润置地和滨江集团在22城拿地金额居于前列。
  • 滨江集团和华发股份拿地金额大幅超过去年，分别达到去年的286%和177%。

• 城市差异：

  • 天津、合肥、杭州和苏州民企活跃度较高，拿地金额占比超过35%。
  • 福州、无锡、青岛和深圳对城投依赖度较大，城投拿地金额占比过半。

房企出险情况

• 出险房企数量：

  • 截至2022年10月20日，百强房企中出险房企共计39家，其中民企占37家，混合所有制企业占2家。

• 销售表现：

  • 出险房企1-9月权益销售额同比下降69.4%，非出险房企仅下降37.2%。
  • 民企1-9月权益销售额同比下降58.8%，市占率从62%降至49%。

• 市占率变化：

  • 出险房企市占率从42%降至24%，非出险房企市占率从58%升至75.6%。
  • 民企市占率显著下降，国企市占率上升。

投资建议

• 板块评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 投资方向：
  • 开发企业：A股推荐关注华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H股推荐关注绿城中国、华润置地、中国海外发展。
  • 物业企业：推荐关注华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

风险提示

1. 政策不及预期：若政策放松力度和执行情况不及预期，新房销售面积和价格可能继续下滑。
2. 基本面继续下行：销售价格持续下滑可能引发购房者抛售，进一步加剧市场供过于求。
3. 疫情反复：若疫情持续反复，部分城市新房销售可能陷入停滞。

图表目录

• 图表1：历次集中供地推出地块总数量
• 图表2：历次集中供地推出地块规划建面
• 图表3：历次集中供地推出地块总起拍金额
• 图表4：历次集中供地推出地块起拍均价
• 图表5：各城市2022年首批集中供地供应情况对比
• 图表6：历次集中供地涉宅地块成交宗数
• 图表7：历次集中供地涉宅地块成交规划建面
• 图表8：历次集中供地涉宅地块成交金额
• 图表9：历次集中供地涉宅地块成交楼面均价
• 图表10：各城市成交表现情况对比
• 图表11：22城流拍撤牌宗数和流拍撤牌率
• 图表12：15城流拍撤牌宗数和流拍撤牌率
• 图表13：各个城市今年前三批次流拍+撤牌率对比
• 图表14：22城成交溢价率
• 图表15：15城成交溢价率
• 图表16：各个城市今年前三批次成交溢价率对比
• 图表17：22城底价、溢价和限价成交占比
• 图表18：15城底价、溢价和限价成交占比
• 图表19：各个城市今年第三批集中供地底价、溢价和限价成交占比
• 图表20：各个城市第二批集中供地底价、溢价和限价成交占比
• 图表21：22城历次集中供地不同性质企业拿地金额占比
• 图表22：15城历次集中供地不同性质企业拿地金额占比
• 图表23：各个城市第三批集中供地不同性质企业拿地金额占比
• 图表24：各个城市第二批集中供地不同性质企业拿地金额占比
• 图表25：2022年集中供地各家房企拿地情况（截止10月19日）
• 图表26：百强房企中不同类型企业数量以及其中的出险房企数量
• 图表27：每个月百强房企中新增出险房企数量
• 图表28：百强房企中出险房企列表
• 图表29：出险房企和非出险房企权益销售额增速
• 图表30：出险房企和非出险房企的权益销售额市占率
• 图表31：不同类型企业的权益销售额增速
• 图表32：不同类型企业的权益销售额市占率