20221123-安信证券-固定收益定期报告_22城土拍零距离_三拍凉意明显_城投成拿地主力_9页_1mb

2022年三轮土拍情况总结

核心内容

2022年11月23日，除沈阳、长春、郑州、重庆外，22城已有18城完成三轮集中供地。整体来看，土拍热度持续回落，流拍率和底价成交率上升，房企拿地意愿减弱，城投成为主要拿地力量。

主要观点

1. 拿地规则调整不大：

   • 拿地前和拿地中规则基本延续此前规定，如限马甲、严控购地资金来源等。
   • 部分城市在拿地后放松规则，如延长土地金支付周期、放宽限价要求、取消配建要求等。
   • 济南、合肥等地允许缴纳预申请意向金或使用银行保函作为履约保证方式。

2. 土拍遇冷，热度回落：

   • 三轮土拍广义流拍率为9.8%，较二轮小幅上升。
   • 平均溢价率降至1.8%，为2021年集中供地以来最低。
   • 底价成交率快速上升至80.2%，热度明显减弱。

3. 城投成为拿地主力：

   • 城投拿地金额占比从二轮的30%升至三轮的44.5%，成为主要参与者。
   • 民企参与度持续下降，拿地金额占比降至17.1%，部分城市如厦门、深圳无民企参与。
   • 国企拿地意愿下降，城投成为替代力量。

关键信息

1. 拿地规则

• 拿地前：多数城市延续限马甲、严控购地资金来源，保证金比例控制在20%左右，部分城市试行预申请制度。
• 拿地中：部分城市调整限价获取规则，如苏州改为摇号，深圳、北京简化规则。
• 拿地后：部分城市放宽土地金支付周期、限价要求，如广州、武汉延长付款周期，南京取消限价。

2. 土拍热度变化

• 广义流拍率：18城三轮土拍广义流拍率为9.8%，较二轮上升。
• 平均溢价率：18城三轮土拍平均溢价率仅为1.8%，为最低。
• 底价成交率：三轮底价成交率升至80.2%，较前两轮显著上升。

3. 城市表现

• 流拍率高：南京流拍率高达32.6%，合肥、广州、厦门、深圳、福州均在10%以上。
• 溢价率高：杭州、合肥、深圳平均溢价率相对较高，在5%左右。
• 拿地企业性质：
  • 城投拿地占比上升，无锡、济南、福州、成都等城市占比超过70%。
  • 国企拿地占比下降，但部分城市如厦门、北京、苏州、广州仍为主力。
  • 民企拿地意愿持续下降，部分城市如广州、济南、福州、北京不到10%。

4. 主流房企拿地情况

• 国企：中海、建发、保利、绿城、华发、华润置地、招商蛇口、金茂等参与度下降，拿地金额在60亿以下。
• 民企：龙湖、滨江参与度相对较高，拿地金额分别为78.6亿、69.1亿，其余主流民企未参与。
• 城市布局：中海、保利、华润、招商蛇口等国企仍在北京、上海、南京等城市活跃；建发、华发积极向其他城市布局；国贸、首开、首创、绿城、滨江则深耕城市。

风险提示

• 信息搜集不全面。
• 房地产调控政策可能超预期，影响市场走势。

图表目录

• 图1：2022年三轮土拍规则
• 图2：2022年三轮土拍供地基本情况（宗，亿）
• 图3：本轮土拍广义流拍率、溢价率均较二轮弱化
• 图4：2022年18城三轮土拍基本情况（宗，%）
• 图5：国企拿地占比下降、民企拿地意愿持续减弱，城投拿地占比再度明显回升
• 图6：2022年18城三轮土拍拿地企业性质分布
• 图7：主流房企2022年三轮土拍拿地分布（亿）

数据来源

• 各地政府官网
• 安信证券研究中心