房地产开发行业2020Q4房地产板块公募基金持仓点评：持仓比再创新低，集中度重启回升-20210126-华泰证券-12页_430kb

房地产行业研究与动态点评（2021年01月26日）

核心内容

本报告对2020年四季度房地产行业进行分析，重点讨论了公募基金和陆股通对地产股的持仓情况，以及行业融资政策变化对估值体系的影响。整体来看，房地产行业在2020年四季度呈现出以下特征：

• 公募基金持仓占比创新低：房地产板块持仓市值占股票投资市值比重降至1.77%，为2013年以来最低，显示市场对房地产股的配置偏好下降。
• 持股集中度回升：TOP5地产股持仓市值占比达46.7%，较三季度上升2.1个百分点，表明市场对龙头房企和优质二线房企的偏好增强。
• 陆股通配置回落：北上资金地产股持仓市值环比下降9.6%，但增持了万科A、保利地产等龙头企业。
• 融资新政影响估值体系：随着“三道红线”和房地产贷款集中度管理等政策的实施，融资环境趋于审慎，推动市场关注房企的稳健发展能力，优质房企估值重塑机会显现。

主要观点

• 行业金融环境优化：政策层面的“不急转弯”和房地产长效机制的落实，为房地产行业带来更清晰的发展预期，市场从追求爆发式增长转向关注可持续发展。
• 龙头房企更具投资价值：万科A、金地集团等龙头企业在融资、土地储备、经营能力等方面具备优势，有望在行业调整中受益。
• 优质房企估值重塑机遇：随着行业集中度提升和融资成本下降，具备健康财务杠杆、多元化资产布局和良好经营能力的房企将更具吸引力。
• 公募基金与陆股通投资逻辑转变：从过去对高增长的追求转向对稳健型房企的配置，显示出市场对行业未来发展的信心逐步恢复。

关键信息

公募基金持仓情况

• 地产股持仓市值：2020年四季度为932.8亿元，环比下降6.1%。
• 持仓占比：占股票投资市值比重1.77%，首次回落至2%以内，为2013年以来最低。
• 低配幅度扩大：地产板块相对标准行业配置比例低配0.99个百分点，配置排名下降至第7位。
• 持仓集中度提升：TOP5地产股持仓市值占比达46.7%，环比上升2.1个百分点。

陆股通配置情况

• 地产股持仓市值：2020年四季度为435.8亿元，环比下降9.6%。
• 重点个股：万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股为北上资金重仓个股。
• 增持情况：北上资金对保利地产、万科A、格力地产增持力度最大，持仓市值占比分别提升2.2、2.1、0.5个百分点。

融资新政对估值体系的影响

• 融资成本下降：融资政策趋严，推动房企优化财务结构，提升行业整体融资效率。
• 行业集中度提升：未来行业集中度将进一步提升，优质房企将获得更优融资条件。
• 估值体系重塑：部分房企因融资优势、多元化布局、存量资产价值重估等将获得更高的估值。

重点推荐标的

风险提示

• 疫情不确定性：疫情反复、病毒变异等因素可能对行业造成冲击。
• 行业政策风险：宏观流动性政策、“一城一策”、房地产税等政策存在不确定性。
• 行业下行风险：若调控政策未放松，行业可能经历更长时间的下行周期。
• 部分房企经营风险：中小房企可能因融资受限和销售下滑面临资金链压力。

评级说明

• 行业评级：增持、中性、减持。
• 公司评级：买入、增持、持有、卖出、暂停评级、无评级。

联系方式

• 华泰证券股份有限公司
  南京：南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼
  深圳：深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼
  北京：北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层
  上海：上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼
  邮箱：ht-rd@htsc.com

• 华泰金融控股（香港）有限公司
  香港中环皇后大道中99号中环中心58楼5808-12室
  邮箱：research@htsc.com
  网站：http://www.htsc.com.hk

• 华泰证券（美国）有限公司
  美国纽约哈德逊城市广场10号41楼
  邮箱：Huatai@htsc-us.com
  网站：http://www.htsc-us.com