20180312-广发证券-房地产行业_一二线去化维持高位_利率抬升对三四线影响逐步显现_18页_897kb

房地产行业总结

核心内容

2018年3月，房地产行业在政策和市场基本面方面呈现出一定的分化趋势。一二线城市商品房成交维持高位，而三四线城市则受到利率上升影响，市场需求有所回落。政策层面，中央继续支持居民自住购房需求，同时房地产税仍处于前期准备阶段，政策调控力度整体可控。在防风险方面，政府强调控制居民家庭债务及杠杆率，房地产金融风险被视作可控。

主要观点

• 一二线城市：限价政策增强了新房的吸引力，但按揭利率上涨对去化率影响不大。开发商在政策博弈中惜售，但随着高地价项目逐渐入市，对限价边际提高有预期。限价有助于控制供给节奏，避免库存积压。
• 三四线城市：利率上升对需求影响较大，市场存在下行压力。政府限价相对宽松，开发商利润率有保障，以快周转为主。潜在的供给增加可能带来供需关系逆转。
• 板块投资：整体看多地产板块，认为重点城市存在政策调整空间，板块估值将逐步提升。未来龙头房企在资源和管控能力上更具优势，业绩与规模增长确定性高。

关键信息

政策回顾

• 中央政策：政府工作报告强调差别化调控、支持自住购房需求，稳妥推进房地产税立法。
• 地方政策：租赁政策持续落地，多地推出租赁用地；落户政策进一步宽松，如成都积分入户政策。
• 风险控制：防风险政策持续收紧，控制居民家庭债务和杠杆率，强调房地产金融风险可控。

市场基本面

• 成交情况：
  • 48个城市商品房成交面积471.3万方，环比上涨6.0%，同比下跌19.61%。
  • 一线城市成交环比上涨32.4%，二线城市环比下跌8.2%，三四线环比上涨12.2%。
  • 14个城市二手房成交面积107.54万方，环比下跌5.83%，同比下跌33.45%。
• 推盘情况：
  • 15个城市商品房单周推盘量达113.77万方，环比上涨26.8%，全年累计同比上涨9.2%。
  • 批售比维持在1附近，库存小幅下降，去化周期上行至16.6个月。
• 土地市场：
  • 2018年第9周，土地供应面积1916.2万方，环比下降53.3%，同比上涨18.5%。
  • 土地成交面积1960.4万方，同比下滑19.3%。
  • 住宅土地溢价率21.1%，一线城市溢价率环比上涨13.0%，二线、三线分别环比下滑3.5%、4.2%。

投资建议

• 推荐公司：
  • 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团。
  • 二线龙头：中南建设、广宇发展、荣盛发展、阳光城、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团。
  • 子领域：光大嘉宝、东百集团。
• 投资逻辑：全年看多地产板块，政策局部调整空间存在，板块估值有望提升，龙头房企具备更强的增长潜力。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业销售回落快于预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

联系方式

• 分析师：
  • 乐加栋：S0260513090001，电话：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇：S0260514080003，电话：010-59136622，邮箱：guoz@gf.com.cn
  • 李飞：S0260517080010，电话：021-60750620，邮箱：gflifei@gf.com.cn

数据来源

• 数据来源：Wind、CRIC、广发证券发展研究中心

图表索引（关键数据）

• 图1：上周主要政策一览（2018.03.02-2018.03.08）
• 图2：48城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图3：48城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：48城新房月度成交同环比
• 图5：48城分线城市新房月度成交同比
• 图6：48城新房成交整体年趋势
• 图7：48城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2018.03.02-2018.03.08）
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：14城市二手房成交整体年趋势
• 图14：14城市分线二手房成交年趋势
• 图15：15城市商品房周度推盘
• 图16：15城市商品房月度推盘
• 图17：15城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：15城市商品房月度批售比
• 图19：15城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：15城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：13城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.03.05-2018.03.09）

相关研究

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• 房地产行业：2018年一号文件提出探索宅基地“三权分置”，深化农村土地制度改革（2018-02-22）
• 房地产行业：北京存量住房分析：供需整体均衡，但结构不合理，改善型项目供需紧张（2018-02-21）

表格索引（关键数据）

• 表1：近期房产税相关政策表态
• 表2：近期防风险相关政策表态
• 表3：48城市商品房成交面积汇总（2018.03.02-2018.03.08）
• 表4：14城市二手房成交面积汇总（2018.03.02-2018.03.08）
• 表5：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2018.03.02-2018.03.08）
• 表6：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2018.03.02-2018.03.08）
• 表7：重点覆盖公司公告和新闻（2018.03.04-2018.03.09）
• 表8：房企每周拿地汇总（2018.03.04-2018.03.09）
• 表9：房企每周融资汇总（2018.03.04-2018.03.09）