20180107-中国银河-房地产行业周报_建议关注一二线周转型房企及三四线龙头房企_16页_1mb

房地产行业周报总结（2018年1月7日）

核心内容

2018年首周，房地产行业在政策与市场动态中展现出一定的调整迹象，整体表现优于大盘，成为28个行业中涨幅最高的板块。分析师陈智旭认为，政策层面虽有对刚需首套房的松动，但全面放松的可能性不大，主要围绕“满足首套、支持改善、遏制投机”的调控目标进行边际微调。

主要观点

• 政策动态：部分城市如合肥、南京、兰州等在限购、限价及落户政策上有所放松，但并未取消限购，而是针对特定区域或人群进行调整。例如，合肥对2016年11月前出让的土地不再实行限价政策，兰州则取消部分偏远区域限购，但实施3年限售。
• 市场表现：新房成交量同比和环比均下降，一线降幅显著。二手房市场同样低迷，重点城市成交量同比下降，中原报价指数显示房价上涨动力不足。
• 行业预测：分析师预计2018年一二线重点城市销量增速有望回升超过10%，而三四线城市因高基数压力，销量可能下降，但去库存压力减小、农民工回流及棚改力度等因素将支撑其需求。
• 投资建议：推荐关注一二线周转型房企及三四线龙头房企，如新城控股、华夏幸福；同时维持对低估值龙头房企（万科、保利、招商）及受益租赁政策的个股（世联行）的推荐。

关键信息

行业数据

• 新房成交量：34城新房成交量同比-18%，环比-32%；一线城市同比-47%，二线城市同比-8%，三线城市同比-17%。
• 新增供给：重点14城新增供给同比-23%，环比-54%；一二线城市新增供给同比上升，三线城市下降显著。
• 去化周期：一二线城市狭义去化周期分别为7.79个月和8.47个月，三线城市为14.98个月，整体呈小幅扩大趋势。
• 二手房成交量：重点12城二手房成交量同比-30%，环比-48%；一线城市北京、深圳同比-38%，二线城市同比-29%，三线城市同比持平。
• 中原报价指数：仅成都高于50%，达到57%；北京、天津、深圳、上海均低于50%，显示重点城市二手房市场仍偏弱。

板块行情

• 板块涨幅：本周地产板块指数上涨7.71%，跑赢大盘约5个百分点，连续两周跑赢大盘，涨幅居28个行业首位。
• 估值水平：板块PE回升至16.58x，PB升至2.15x，估值水平回到一年中枢位置。相对全部A股的折价率收窄至12%，相对银行股的PB折价率也有所收窄。

推荐组合

• 稳健组合：保利地产（34%）、华夏幸福（33%）、新城控股（33%）
• 进攻组合：万科A（33%）、世联行（33%）、招商蛇口（34%）

个股表现

风险提示

• 调控政策超预期
• 房产税进程超预期
• 棚改进程低于预期

结构清晰总结

一、政策动态

• 合肥：对2016年11月前出让的土地不再限价。
• 南京：放松人才落户要求，降低购房门槛。
• 兰州：取消部分偏远区域限购，实施3年限售。
• 其他城市：如济南、长沙、武汉、郑州等，也对人才购房和落户条件进行了放宽，但限购政策仍保持。

二、市场表现

• 新房成交量：整体下降，一线城市降幅较大。
• 二手房成交量：重点城市表现低迷，仅成都有所回升。
• 板块表现：地产板块指数上涨7.71%，跑赢大盘，估值水平恢复至一年中枢。

三、投资建议

• 推荐房企：
  • 周转型二线房企：新城控股，重点布局一二线城市。
  • 三四线龙头房企：华夏幸福，受益于三四线市场下行。
  • 低估值龙头房企：万科、保利、招商，集中度提升。
  • 租赁政策受益股：世联行，布局租赁住房。

四、风险提示

• 政策风险：调控政策可能超预期放松或收紧。
• 房产税风险：房产税政策可能提前出台。
• 棚改风险：棚改进程可能低于预期，影响三四线城市需求。

附录信息

• 行业数据跟踪：包含新房成交量、新增供给、去化周期、二手房成交量及中原报价指数等。
• 评级标准：银河证券提供行业及公司评级体系，包括推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 免责声明：本报告仅作参考，不构成投资建议，银河证券不对报告内容的准确性或完整性负责。

以上为2018年1月7日房地产行业周报的核心内容、主要观点和关键信息的总结。