房地产行业：一二线去化维持高位，利率抬升对三四线影响逐步显现-20180312-广发证券-18页-1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2018年3月，房地产市场在政策与基本面方面呈现分化态势。一二线城市商品房成交维持高位，而三四线城市则受利率上升影响，市场出现需求回落。政策层面，政府继续实行差别化调控，支持居民自住购房需求，房地产税尚处前期阶段，防风险政策则强调控制居民家庭债务及杠杆率。

主要观点

• 政策支持与调控：中央政府支持居民自住购房需求，房地产税立法尚未落地，仍处于准备阶段。防风险政策强调控制居民部门债务增长，房地产金融风险整体可控。
• 市场表现：春节后市场逐步回暖，一线及重点二线城市商品房成交面积环比上涨显著，三四线城市成交面积增长较慢。二手房市场整体表现不佳，一线城市成交下滑明显，二三线城市则略有波动。
• 供应与库存：一二线城市推盘量减少，但随着高地价项目逐渐释放，开发商对限价政策有边际调整预期。三四线城市推盘量增加，库存压力有所缓解。
• 投资逻辑：板块投资逻辑不变，继续看好低估值的一二线龙头房企。龙头房企因具备更强的管控能力和资源聚集优势，未来业绩与规模增长具有确定性。

关键信息

政策回顾

• 房地产税：房地产税立法草案预计在2018年提交人大审议，将考虑合并相关税种，合理降低交易环节税负。
• 防风险政策：中央及地方均强调控制居民家庭债务增长，重视房地产市场风险，房贷利率处于合理范围，风险可控。

基本面情况

• 商品房成交：48个城市商品房成交面积471.3万方，环比上涨6.0%，同比下跌19.61%。一线城市成交环比上涨32.4%，二线城市成交环比下跌8.2%，三四线城市成交环比上涨12.2%。
• 二手房成交：14个城市二手房成交面积107.54万方，环比下跌5.83%，同比下跌33.45%。一线城市二手房成交环比下跌14.17%，二三线城市成交环比微跌1.96%。
• 推盘与库存：15个城市商品房推盘量环比上涨26.8%，全年累计推盘量同比上涨9.2%。15城市商品房库存总量环比微降0.4%，去化周期上行至16.6个月。

土地市场

• 土地供应与成交：全国100大中城市土地供应面积1916.2万方，环比下降53.3%，但累计同比上涨18.5%。土地成交面积1960.4万方，累计同比下滑19.3%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率17.0%，环比小幅下滑5%。住宅用地溢价率21.1%，一线、二线、三四线溢价率分别为14%、21.2%、25%。

投资建议

• 重点公司推荐：一线龙头房企推荐招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团；二线龙头房企推荐中南建设、广宇发展、荣盛发展、阳光城、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团；子领域推荐光大嘉宝和东百集团。
• 投资逻辑：房地产板块整体看多，房价有效控制的重点城市存在政策调整空间，板块估值有望提升。房企层面，生产要素持续向龙头聚集，未来业绩增长确定性高。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

联系方式

• 分析师：
  • 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn
  • 李飞 S0260517080001 021-60750620 gflifei@gf.com.cn

投资评级说明

• 行业投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上
• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

数据来源

• Wind、CRIC、广发证券发展研究中心、公司公告等

图表索引

• 图1：上周主要政策一览（2018.03.02-2018.03.08）
• 图2：48城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图3：48城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：48城新房月度成交同环比
• 图5：48城分线城市新房月度成交同比
• 图6：48城新房成交整体年趋势
• 图7：48城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：14城市二手房成交整体年趋势
• 图14：14城市分线二手房成交年趋势
• 图15：15城市商品房周度推盘
• 图16：15城市商品房月度推盘
• 图17：15城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：15城市商品房月度批售比
• 图19：15城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：15城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：13城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.03.05-2018.03.09）

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