2023-12-26-城市测量师行-第四批次362亿元_全年集供成交2200亿元_总金额不足2022年八成_12页_2mb

上海第四批次集中供地总结

核心内容

2023年上海第四批次集中供地于12月完成，共成功出让12幅地块，总成交金额为362亿元。本批次地块覆盖9个行政区，其中8幅为纯住宅用地，4幅为含住宅的混合用地。值得注意的是，本批次原计划推出15幅地块，但目前仅成功交易12幅，剩余地块的交易安排尚未公布。

主要观点

1. 供地政策调整

• 取消供地批次限制：2023年自然资源部取消了住宅用地出让公告“全年不超过3次”的要求，上海因此推出4个批次集中供地。
• 分轮次交易：从第二批次开始，每个批次的地块被拆分为多轮交易，有助于房企更好地筹备，提升成交率。
• 土地市场降温：尽管地块质量提升，但房企参与热情不高，部分地块仅有1家竞买人参与。

2. 拿地主体变化

• 央国企主导市场：央国企成为土地市场的主力，民营企业参与度下降。
• 联合拿地增多：房企通过与国企合作，以降低拿地风险，提升项目品质。

3. 地块质量与交易情况

• 外环内地块占比高：第四批次外环内地块占比达50%，是今年最高的。
• 溢价率低：仅有6幅地块溢价成交，整体市场热度较低。
• 部分地块底价成交：如临港新片区综合产业片区地块及杨浦区部分地块，以底价成交，反映市场谨慎态度。

4. 房地联动价分析

• 联动价提升：临港新片区和杨浦区平凉社区的房地联动价有所提高。
• 价格倒挂缓解：通过比较房地联动价、周边二手房均价及新盘成交均价，发现一二套房价格倒挂现象正在缓解。

关键信息

01 第四批次集中供地交易详情

02 2023年上海集中供地特点

• 全年出让金总额：2200亿元，不足2022年（2839亿元）的八成。
• 房企拿地金额排名：
  1. 华润集团：244.37亿元
  2. 上海西岸开发集团：240.16亿元
  3. 中海企业发展集团：240.16亿元
  4. 招商局集团：217.59亿元
  5. 保利集团：198.20亿元
  6. 珠海华发集团：196.30亿元

03 第四批次交易特点

• 参与企业少：仅有10家以上房企参与的地块仅2幅，50%的地块仅有1家竞买人。
• 项目品质提升：装修标准提升，如普陀区中外环地块装修标准从3000元/㎡提升至5000元/㎡。

04 第二轮热门地块分析

1. 嘉定区南翔镇JDC2-0202单元29-01、31-02、32-01、33-02地块

   • 成交总价：891445万元
   • 溢价率：5%
   • 竞得人：华润 & 华发
   • 房地联动价：58500元/㎡

2. 宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块

   • 成交总价：459481万元
   • 竞得人：招商局集团
   • 成交楼面价：139000元/㎡

3. 徐汇区斜土街道xh128A-11a地块

   • 混合用地：商业10%、办公60%、住宅30%
   • 成交总价：535700万元
   • 竞得人：中国能源建设 & 安徽电气
   • 成交楼面价：143000元/㎡

05 房地联动价分析

• 联动价与周边房价对比：

  地块名称	所在板块	新盘均价 (元/㎡)	周边最贵二手房 (元/㎡)	房地联动价 (元/㎡)
  杨浦区平凉社区02F1-01地块	东外滩	119600	128600	公寓120000 风貌180000
  杨浦区平凉社区01D4-04地块	东外滩	119600	128600	公寓117000 风貌148000
  临港新片区滴水湖核心片区DSH-04单元C02街坊C02-01地块	临港新城	43100	41400	34500
  临港新片区综合产业片区ZH-04单元K16-01、K17-01、K21-04、K22-04地块及桥江路、富高路地下空间	临港新城	35500	/	36000
  奉贤区奉贤新城21单元E11A-05地块	南桥新城	38800	47800	40700
  普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)061-02、065-01地块	桃浦	83300	107100	85500
  嘉定区南翔镇JDC2-0202单元29-01、31-02、32-01、33-02地块	南翔	56400	79400	58500
  徐汇区斜土街道xh128A-11a地块	龙华	130400	176600	143000
  闵行区颛桥镇江川社区MHP0-1102单元45-02地块	江川路	42300	67100	58000
  虹口区江湾镇街道HK0018-33地块	凉城	91800	107100	87000
  普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a街坊pt0259a-09地块	长征	128500	102000	102000
  宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块	顾村	55000	49400	49400

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本报告信息截止至2023年12月15日，来源于可靠渠道，但未进行独立核实。仅供参考，不作为交易依据，使用信息导致的损失由用户自行承担。

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