2025-05-29-城市测量师行-房地产_三批次土拍共计138亿元_大宁_北蔡地块均高溢价成交_6页_1mb

上海2025年第三批次土拍总结

核心内容

2025年3月28日，上海第三批次集中供地交易活动圆满结束，共出让4幅涉宅用地，起始总价为113.3亿元，最终总成交金额约138亿元。其中，有3幅地块溢价成交，显示出市场对优质地块的持续追捧。

主要观点

• 溢价成交情况：北蔡楔形绿地C09b-01地块以40%的封顶溢价率成交，静安区N070302单元111-21地块以32.31%的溢价率成交，两幅地块均位于上海内中环区域，具有较高的区位价值。
• 组合出让模式：本次土拍中有两幅地块采用了"组合出让"模式，竞买人需同时竞得组合内的多幅地块，这提高了开发商的资金门槛，也对企业的融资能力和项目管理能力提出了更高要求。
• 开发效益与产品设计：规模化土地获取有助于提高整体开发效益，通过统一规划和连片开发，开发商可以拓展产品的溢价空间。同时，地块捆绑出让也有助于保障重点区域开发品质的整体性和协调性，避免碎片化开发。
• 区域发展潜力：北蔡和静安区地块分别位于中环区域和产城融合发展集聚带，具备良好的交通、配套和未来发展潜力，是优质改善型住宅用地。

关键信息

土地成交情况

热点地块详情

1. 浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块

• 位置：北蔡板块内中环区域
• 区位价值：属于上海2035总体规划中的楔形绿地之一，生态宜居属性突出
• 交通配套：距离轨交18号线芳芯路站及北中路站约1.5公里
• 配套资源：
  • 教育：上海外国语大学附属浦东外国语学校、上海市华林中学、上海市北蔡中学
  • 商业：北蔡休闲广场
  • 医疗：上海市第一妇婴保健院、曙光医院、北蔡社区卫生服务中心
• 规划指标：
  • 出让面积：20415.99平方米
  • 规划建筑面积：40831.98平方米
  • 容积率：2
  • 建筑限高：50米
  • 住宅面积比例：不少于45%
  • 住宅装修标准：不低于3000元/平方米
• 成交信息：
  • 成交总价：291590万元
  • 溢价率：40%
  • 成交楼面价：71412元/平方米

2. 静安区N070302单元111-21地块

• 位置：静安区大宁板块
• 区域发展：大宁板块正持续升级为高品质宜居社区
• 交通配套：距离1号线延长路站和3、4号线中潭路站约1.2公里
• 配套资源：
  • 教育：静安区闸北实验小学、上海市风华初级中学、宜川中学
  • 商业：久光中心、大宁国际商业广场、金融街购物中心
  • 医疗：上海市第十人民医院、永乐社区卫生服务站
  • 生态：近大宁公园、沪太公园
• 规划指标：
  • 出让面积：10730.27平方米
  • 规划建筑面积：26825.7平方米
  • 容积率：2.5
  • 建筑限高：80米
  • 住宅面积比例：不少于40%
  • 住宅装修标准：不低于5000元/平方米
• 成交信息：
  • 成交总价：248564万元
  • 溢价率：32.31%
  • 成交楼面价：92659元/平方米

其他信息

• 周边地块情况：静安区N070302单元111-21地块周边有5幅地块出让，其中东南方向约2公里处有4幅涉宅地块，成交楼面价在7.1万元/平方米至7.5万元/平方米之间。
• 免责声明：本报告信息截止至2025年3月29日，来源可靠但未经独立核实，仅供参考，不构成交易依据。

主办单位信息

• 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司
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