房地产行业产业链深度报告系列一：复盘2012_2021房地产开发及家居行业板块表现-20220406-长城证券-47页_3mb

房地产与家居行业十年周期分析报告总结

核心内容

本报告分析了2012-2021年房地产开发及家居行业的表现，划分出三轮周期，并探讨了政策、货币政策、销售及竣工数据对估值的影响。

主要观点

1. 三轮周期划分：

   • 第一轮周期：2012/01-2014/02，房地产开发板块于2013/05触顶。
   • 第二轮周期：2014/03-2018/12，房地产开发板块于2015/05触顶。
   • 第三轮周期：2019/01-2021/12，房地产开发板块于2019/03触顶。

2. 估值变动与政策关联性：

   • 房地产开发板块估值变动主要与宏观及行业政策相关，尤其是“三道红线”等政策及疫情对估值影响显著。
   • 家居板块估值变动更与房地产销售表现相关，且估值弹性较大。

3. 房地产政策演变：

   • 2016年政策转向“房住不炒、因城施策、三稳”，随后“三道红线”等政策进一步收紧。
   • 2021年政策开始松动，部分城市调控放松，公募REITs扩容至保障性租赁住房。

4. 货币政策影响：

   • 2012-2021年期间，降准降息政策多次出台，对房地产开发板块估值产生明显影响。
   • 货币政策宽松有助于提升估值，尤其在政策面未出现明显收紧时。

关键信息

• 房地产开发板块表现：

  • 2012-2021年房地产开发板块累计收益表现分为三轮周期。
  • 房地产开发板块估值变动幅度主要由政策力度及突发事件决定，第二轮周期估值提升170%，随后因政策收紧估值大幅回落并创历史新低。

• 家居用品及子行业表现：

  • 家居用品板块受房地产销售及竣工影响较大，2017年开始精装房渗透率快速提升。
  • 家居板块估值弹性大于房地产开发板块，对销售变化反应更为迅速，但对政策变化反应不明显。
  • 定制家居板块受行业集中度提升及渗透率增加影响，估值表现优于成品家居板块。

• 投资建议：

  • 推荐关注优质稳健的国企央企（如保利、万科、中海、招商蛇口、华润等）。
  • 关注相对激进的龙头民企（如新城、旭辉、碧桂园等），政策暖意释放后估值有望修复。
  • 物业相关公司（如华润万象生活、旭辉永升服务、碧桂园服务等）也值得关注。

估值变动趋势

• 第一轮周期：

  • 房地产开发板块上涨37%，家居用品及成品家居板块与房地产开发走势相似，但涨幅不明显。
  • 定制家居板块波动较大，索菲亚估值由41X降至24X，降幅达42%。

• 第二轮周期：

  • 房地产开发板块上涨178%，家居用品板块上涨152%，定制家居板块上涨247%。
  • 房地产开发板块估值提升170%，主要受益于宏观及行业政策宽松。

• 第三轮周期：

  • 房地产开发板块上涨31%，家居用品板块上涨32%，定制家居板块上涨47%。
  • 2021年房地产政策松动，估值有望进一步修复，但受销售及竣工表现影响，家居板块估值仍需时间回升。

风险提示

• 疫情发展超出预期
• 调控及信贷政策超出预期
• 房产税出台超出预期
• 销售回暖不及预期

图表与数据

• 图1：家居用品板块及其子行业累计上市公司数量
• 图2：房地产开发、家居用品、成品家居及定制家居累计收益率及背离情况
• 图3：房地产开发、家居用品、成品家居及定制家居累计收益率及背离原因
• 图4：房地产开发、家居用品、成品家居及索菲亚累计收益率及PE变动
• 图5：第一轮周期上升阶段收益来源
• 图6：房地产行业销售及投资、房地产开发板块PE及收盘价走势
• 图7：2011-2014家具制造业出口比重
• 图8：2012-2014年精装修渗透率（开工口径）
• 图9：2017-2021年新房销量比重（面积口径）
• 图10：2010-2014年新房销量中期房比重（面积口径）
• 图11：房地产竣工、家具零售额同比
• 图12：房地产销面、家居用品及成品家居、索菲亚估值及收盘价
• 图13：房地产开发及家居用品、成品家居及定制家居累计收益率及PE变动
• 图14：第一轮周期下降阶段收益来源
• 图15：房地产行业销售及投资、房地产开发板块PE及收盘价走势
• 图16：房地产竣工、家具零售额同比
• 图17：房地产销面、家居用品及成品家居、定制家居估值及收盘价
• 图18：房地产开发、家居用品、成品家居及索菲亚累计收益率及PE变动
• 图19：第二轮周期上升阶段收益来源
• 图20：房地产行业销售及投资、房地产开发板块PE及收盘价走势
• 图21：家具制造业出口比重
• 图22：精装修渗透率（开工口径）
• 图23：新房销量比重（面积口径）
• 图24：新房销量中期房比重（面积口径）
• 图25：房地产竣工、家具零售额同比
• 图26：房地产销面、家居用品及成品家居、定制家居估值及收盘价
• 图27：房地产开发、家居用品、成品家居及定制家居累计收益率及PE变动
• 图28：第二轮周期下降阶段收益来源
• 图29：房地产行业销售及投资、房地产开发板块PE及收盘价走势
• 图30：家具制造业出口比重
• 图31：精装修渗透率（开工口径）
• 图32：新房销量中期房比重（面积口径）
• 图33：房地产竣工、家具零售额同比
• 图34：房地产销面、家居用品及成品家居、定制家居估值及收盘价
• 图35：房地产开发、家居用品、成品家居及定制家居累计收益率及PE变动
• 图36：房地产开发、家居用品、成品家居及索菲亚累计收益率及PE变动
• 图37：第三轮周期上升阶段收益来源
• 图38：房地产行业销售及投资、房地产开发板块PE及收盘价走势
• 图39：家具制造业出口比重
• 图40：精装修渗透率（开工口径）
• 图41：新房销量比重（面积口径）
• 图42：新房销量中期房比重（面积口径）
• 图43：房地产竣工、家具零售额同比
• 图44：房地产销面、家居用品及成品家居、定制家居估值及收盘价
• 图45：房地产开发、家居用品、成品家居及索菲亚累计收益率及PE变动
• 图46：第三轮周期下降阶段收益来源
• 图47：房地产行业销售及投资、房地产开发板块PE及收盘价走势
• 图48：家具制造业出口比重
• 图49：精装修渗透率（开工口径）
• 图50：新房销量比重（面积口径）
• 图51：新房销量中期房比重（面积口径）
• 图52：房地产竣工、家具零售额同比
• 图53：房地产销面、家居用品及成品家居、定制家居估值及收盘价
• 图54：2014-2021年四大板块归母净利润增速