房地产开发行业专题研究_竣工之谜_微观层面的解释和估算_12页_692kb

房地产开发：竣工增速持续低迷及修复预期分析

核心内容

本文分析了房地产行业中竣工面积增速持续为负的原因，并预测其何时能够转正及高点出现时间。同时，探讨了竣工数据的可靠性及建安投资作为判断竣工趋势的中间指标的逻辑与数据支持。最后，给出了对房地产上下游产业链及房企的投资建议。

主要观点

• 竣工面积增速低迷：2019年1-8月竣工面积累计增速为-10%，已连续22个月为负，反映出销售到竣工的时滞拉长。
• 销售面积增速与竣工面积增速的时滞：过去三年较高的销售面积增速决定了竣工面积增速最终会转正，但受多重因素影响，转正过程较慢。
• 竣工增速转正时间预测：预计竣工面积增速将在2020年第三季度转正，2021年第四季度达到峰值，最高增速约为15%。
• 建安投资作为中间指标：建安投资增速反映施工节奏和进度，其数据较为可靠，且剔除价格因素后，与竣工面积增速的时滞稳定在1.6-1.7年，领先约1.8年。

关键信息

1. 竣工面积持续为负的原因

• 三四线城市销售占比提升：三四线城市预售条件较低，销售到竣工时间较长。
• 销售结构变化：16/17年销售高峰部分来自库存去化，18年后期房销售占比提升，导致销售与竣工之间的时滞拉长。
• 快周转战略：房企加快“拿地-开工-销售”环节，但放缓“销售-交房”环节，使销售高峰难以快速反映到竣工端。

2. 建安投资的分析价值

• 逻辑上：竣工必须经过施工，而施工对应建安投资，因此建安投资增速可作为施工节奏的反映。
• 数据上：建安投资数据来源可靠，回测数据与竣工面积增速的时滞稳定，可有效剔除价格波动影响。
• 时滞关系：建安投资增速领先竣工增速约1.8年，因此可据此预测竣工高点。

3. 竣工增速修复路径

• 转正时间：预计竣工增速将在2020年第三季度转正，2019年7月为可能的拐点。
• 高点预测：竣工面积增速高点预计出现在2021年第四季度，峰值约为15%。
• 历史对比：本轮销售面积增速高点为36.5%，较上轮周期低约13个百分点，据此推测竣工增速峰值约为15%。

4. 投资建议

• 上下游需求：本年地产对钢材、水泥、玻璃、涂料等的需求较为明确，而家电、家装等需求将在2020年下半年逐步显现。
• 房企关注点：建议关注竣工计划增速较高、业绩释放加速、销售增速稳健的房企，如保利地产、金地集团、万科A、蓝光发展、中南建设等。

风险提示

• 建筑工程投资上行不持续可能导致竣工增速修复不及预期。
• 竣工面积与销售、施工投资的关系可能发生变化，影响预测准确性。

行业走势

重点标的

风险提示与免责声明

• 建筑工程投资上行不持续可能影响竣工增速修复。
• 本报告仅供国盛证券客户使用，不构成投资建议，不承担任何责任。
• 报告信息来源于公开资料，不保证其最新性与准确性，投资者应自行关注更新。

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