20221218-浙商证券-房地产及物管行业周报2022年W50_中央定调平稳发展_重点城市放松延续_27页_1mb

房地产及物管行业周报总结 - 2022年W50

核心内容

政策面

中央经济工作会议要求推动房地产行业向新发展模式平稳过渡，并提出促进居住消费健康发展，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。各地继续实施因城施策，如杭州、兰州等城市放松限购政策，部分城市推出购房补贴、契税补贴、提高贷款额度、取消限售等组合政策，以促进房地产市场健康发展。

市场基本面

• 新房市场：本周30大中城市商品房成交面积为307万平，环比增长5.8%，但同比下跌17.3%。一线城市和三线城市环比上升，但同比下跌；二线城市环比下跌，同比跌幅扩大。
• 二手房市场：本周18城二手房成交面积为129万平，环比增长1.0%，同比微增5.3%。一、二、三线城市环比均为正增长，但二线城市同比增速下降。

板块行情

• A股房地产板块：本周下跌2.48%，跑输大盘1.38个百分点，表现位于中下水平。
• H股地产建筑业：下跌2.45%，跑赢大盘0.19个百分点，表现强于大市。
• H股物业服务及管理：下跌8.63%，跑输大盘6.36个百分点，表现弱于大市。

主要观点

房地产市场

• 12月15日国家统计局数据显示，房地产销售和投资1-11月同比增速持续下滑，显示行业仍面临较大压力。
• 政策发力化解行业风险是重点，地产政策将持续放松至2023Q1风险期结束，头部房企将获得更多政策支持。
• 预计2022年12月和2023年1月房地产销售同比增速可能继续探底，受疫情和春节假期影响。

物业服务市场

• 竣工率的提升将利好物业公司的2023年业绩修复。
• 重点推荐：中海物业、保利物业，因竣工率先修复，有助于业绩改善。
• 二手房市场持续修复，重点推荐：贝壳-W。

关键信息

政策动态

• 中央政策：

  • 12月14日，国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》，提出促进居住消费健康发展。
  • 12月16日，中央经济工作会议强调确保房地产市场平稳发展，防范化解金融风险，支持刚性和改善性住房需求。

• 地方政策：

  • 杭州实施“认房不认贷”政策，优化公积金贷款政策。
  • 广州提高二孩以上家庭购房贷款额度。
  • 兰州取消限售政策，购房拿证即可交易。
  • 山东莱州推出契税补贴和购房补贴。
  • 山西适度增加供地，鼓励盘活闲置商品房用于保障性租赁住房。
  • 绍兴镜湖新区调整住房交付政策，允许毛坯出售。

重点城市成交情况

• 新房市场：

  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳成交面积环比增长，但同比跌幅扩大。
  • 二线城市：杭州、南京、苏州等城市环比增长，但同比跌幅显著。
  • 三线城市：扬州、温州等城市环比增长，但同比跌幅收窄。

• 二手房市场：

  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳成交面积环比增长，但同比跌幅扩大。
  • 二线城市：整体环比增长缓慢，同比增速下降。
  • 三线城市：成交面积环比增长，同比跌幅收窄。

重点公司表现

• A股房地产：

  • 上升公司包括：中交地产、陆家嘴、南山控股、荣安地产、保利发展。
  • 重点推荐：保利发展、万科A、金地集团、龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团。

• H股房地产：

  • 上升公司包括：融信中国、禹洲集团、正荣地产、中骏集团控股、合景泰富。
  • 重点推荐：中国海外发展、越秀地产、华润置地。

• A股物业：

  • 上升公司包括：滨江服务、佳源服务、保利物业、越秀服务、建业新生活。
  • 重点推荐：中海物业、保利物业。

• H股物业：

  • 上升公司包括：滨江服务、佳源服务、保利物业、越秀服务、建业新生活。
  • 重点推荐：中海物业、保利物业、碧桂园服务。

公司估值与PE

• A股房地产公司：PE（TTM）均值为17.80倍，呈现逐年下降趋势。

• H股房地产公司：PE（TTM）均值为4.39倍，也呈现逐年下降趋势。

• A股物业公司：PE（TTM）均值为14.63倍，逐年下降。

• H股物业公司：PE（TTM）均值为12.22倍，逐年下降。

风险提示

• 房企开发资金到位速度不及预期。
• 融资实质进展不及预期。

重点公司公告

房企公告

• 万科A：行使“21万科01”发行人赎回选择权，赎回价格为人民币103.38元/张，赎回金额为人民币19亿元。
• 保利发展：2022年11月签约面积和金额同比减少，1-11月累计签约面积和金额同比大幅下降。
• 招商蛇口：2022年11月签约面积和金额同比减少，1-11月累计签约面积和金额同比减少。
• 金地集团：子公司购买公司债券及资产支持证券，首期规模不超过10亿元。
• 华侨城A：11月合同销售面积和金额同比减少，但文旅企业接待游客人数有所回升。
• 新城控股：11月合同销售金额和面积同比大幅减少，1-11月累计销售金额和面积同比减少。
• 金融街：债券付息，个人和机构投资者实际收到利息分别为29.60元和37.00元。

物业公司公告

• 碧桂园服务：控股股东必胜有限公司出售7.03%股份，每股售价为21.33港元，总代价约为5.055亿港元。

行业投资评级

• 看好：行业指数相对于沪深300指数表现+10%以上。
• 中性：行业指数相对于沪深300指数表现-10%~+10%。
• 看淡：行业指数相对于沪深300指数表现-10%以下。