20220612-浙商证券-房地产及物管行业周报2022年W23_本周重点城市成交环比回落_需求弱修复_30页_2mb

本周重点城市成交环比回落，需求弱修复房地产及物管行业周报总结

核心内容概述

本周（2022.6.3-2022.6.10）房地产及物业管理行业整体表现弱于大盘，政策面持续放松，但市场反应不及预期。新房与二手房成交面积均出现环比和同比下滑，政策效果尚不明显。土地市场表现分化，一线城市成交面积环比大幅增长，但整体仍处于低位。物管板块表现略好于房地产板块，部分优质企业估值修复，但需关注政策力度与市场基本面变化。

主要观点

政策面

• 地方层面房地产政策持续放松，重点在三四线城市。
• 邵阳、商丘、西宁等城市推出组合政策，包括降低首付比例、提升公积金贷款额度、房贷利率下限等。
• 珠海仅保留两个限购区域，泰州提供购房补贴，唐山、潮州、安庆优化公积金贷款制度。
• 徐州、遂宁、南昌、廊坊降低首付比例。

基本面

• 全国30城新房成交面积环比下降11%，连续4周正增长后转负；同比-52%，降幅扩大。
• 全国18城二手房成交面积环比-11.3%，同比-34%，降幅扩大。
• 土地市场：全国100大中城市土地供应面积环比-15%，成交面积环比-25%，溢价率3.1%。
• 分线城市表现：
  • 一线城市新房成交环比+16%，二手房环比-18%。
  • 二线城市新房成交环比-27%，二手房环比-9%。
  • 三线城市新房成交环比-23%，二手房环比-18%。

板块行情

• A股房地产板块上涨0.17%，跑输大盘3.49%。
• H股房地产板块下跌1.45%，跑输大盘4.88%。
• 物管板块：恒生物业服务及管理上涨3.08%，跑输大盘0.35%；重点跟踪股标的上涨个数多于下跌个数。

关键信息

房地产板块

• 重点公司表现：
  • A股：荣安地产（+3.80%）、华发股份（+2.69%）、中交地产（+1.77%）、保利发展（+1.50%）、万科A（+0.85%）。
  • H股：旭辉控股集团（+6.31%）、德信中国（+5.58%）、时代中国控股（+5.36%）、绿城中国（+3.66%）、合景泰富集团（+2.97%）。
• 估值情况：
  • 重点公司PE（TTM）普遍下降，部分公司如保利发展、滨江集团、华发股份等PE下降明显。
  • 优质龙头如保利发展、中国海外发展、滨江集团、华发股份、天健集团、越秀地产被看好。
  • 小而美公司如碧桂园服务、旭辉永升服务、贝壳等，因需求弱修复受益。

物业板块

• 重点公司表现：
  • 宝龙商业（+15.63%）、旭辉永升服务（+13.55%）、融创服务（+9.93%）、正荣服务（+9.33%）、雅生活服务（+9.00%）。
• 估值情况：
  • 物管板块PE（TTM）普遍下降，部分公司如碧桂园服务、融创服务、绿城服务等PE下降明显。
  • 贝壳作为房产交易平台，Q1业绩表现优于行业，家装和租赁业务增长迅速，有望成为第二增长曲线。

本周观点

• 政策放松趋势延续，但城市能级以三四线为主，效果待观察。
• 新房与二手房成交量同环比均回落，需求修复力度不足。
• 房企对6月市场仍持谨慎态度，推盘计划保守，预计年中土地投资和新开工修复力度偏弱。
• 债务到期高峰在6-7月，可能引发部分房企违约，对市场形成负反馈。
• 6-7月可能是政策进一步放松的时间窗口，对房地产和物管板块有利。
• 投资建议：关注优质龙头（如保利发展、中国海外发展）和小而美公司（如碧桂园服务、旭辉永升服务、贝壳）。

风险提示

• 政策放松力度和速度弱于预期。
• 宏观基本面持续承压，影响居民收入预期。
• 个别房企信用事件可能干扰板块整体估值修复。
• 贝壳进入港股通存在不确定性。

重点公司公告

• 合景富泰：5月预售额41.21亿元，同比下降63.5%。
• 金融街：发行公司债券，规模5亿元，票面利率3.08%。
• 越秀地产：5月销售额82.56亿元，同比上升2%；新增广州、杭州四幅优质地块。
• 金地集团：5月签约面积66.4万平方米，签约金额141.9亿元，同比下降48.87%。
• 宝龙地产：5月合约销售额81亿元，同比下降48.5%。
• 万科A：5月签约面积187.5万平方米，签约金额307.6亿元；发行中期票据计划，规模95亿美元。
• 旭辉控股集团：5月销售额108亿元，同比下降14.4%。
• 新城控股：5月销售额110.81亿元，同比下降12.7%。
• 首开股份：5月签约面积24.07万平方米，签约金额61.56亿元。
• 中南建设：控股股东部分股份质押，质押股数200万。
• 招商蛇口：5月签约面积72.01万平方米，签约金额161.17亿元。
• 招商积余：发布利润分配公告，每10股派1元。

图表说明

• 附有多个图表展示房地产及物管板块的周度成交面积、同比变化、PE情况等。
• 数据来源为Wind、浙商证券研究所及相关公司公告。

投资建议

• 房地产行业：短期beta行情调整，建议关注6月中旬房地产投资数据。
• 优质龙头：长期受益于行业结构优化。
• 小而美公司：短期抗周期能力较强，如碧桂园服务、旭辉永升服务、贝壳等。
• 政策窗口：6-7月可能是政策进一步放松的时间窗口，关注后续政策动向。

总结

本周房地产政策继续放松，但市场反应较弱，新房与二手房成交量同环比均回落，需求修复仍不显著。物管板块表现相对较好，部分公司估值修复。随着政策进一步放松，预计下半年市场将有所改善，建议关注优质龙头及小而美公司。同时，需警惕房企债务风险及政策力度不及预期带来的负面影响。